10 ошибок иностранных покупателей недвижимости в Таиланде и как их не повторить

01.03.2026

Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде часто принимают решение на эмоциях, под влиянием красивых презентаций и обещаний доходности. А потом выясняется, что не проверены документы, недооценены сроки, не просчитана аренда и не продуман способ управления объектом. В этой статье Денис Рочняк, основатель агентства MERU Estate и инвестор с 15-летним стажем, рассказывает про ошибки, которые встречаются чаще всего.

Фото: Anh Tuan To / Unsplash

10 ошибок иностранных покупателей недвижимости в Таиланде и как их не повторить

Об авторе: Денис Рочняк Основатель агентства Meru Estate Задать вопрос

Ошибка № 1. Покупать объект без разрешения на строительство или с неясным статусом документов

Главный риск здесь в том, что вы теряете управляемость. Если недвижимость продают без понятной «базы», покупатель становится заложником ситуации.

Что может пойти не так:

сроки сдвигаются;

концепция комплекса «упрощается»;

материалы заменяются на более дешевые;

планировки меняются;

в худшем сценарии работы останавливаются из-за проблем с документами или землей, а значит, деньги «зависают» до выяснения (иногда «навсегда»).

Важно понимать: ранние продажи (presale) в Таиланде нормальная практика. Вопрос не в самом факте пресейла, а в прозрачности проекта и девелопера.

Что проверить при покупке квартиры на раннем этапе:

земля и документы на нее: какое право, кто владелец, нет ли обременений;

соблюдение ограничений: этажность, плотность застройки – на Пхукете это критично из-за регуляций по высоте и зонам;

разрешительная часть и дорожная карта получения разрешений;

готовность застройщика менять условия платежей, если полного пакета документов по закону пока нет;

понятный договор: платежи привязаны к прогрессу, прописаны условия возврата и переуступки, прозрачная структура оплаты.

Скачивайте гайд от MERU Estate «Как инвестировать в Таиланд без потерь?»

Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией

Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.

Рекомендую выяснить:

кто девелопер;

какие проекты уже сданы;

как соблюдал сроки;

что пишут о качестве.

Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.

На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.

Если сделка на ранних этапах, юрист нужен всегда – для проверки статуса земли, договоров, структуры платежей, ответственности сторон. Мы обычно первичный скрининг проводим сами, а уже потом подключаем юристов для анализа документов.