Афинский парадокс: спад инвестиций облегчает жизнь арендаторам

03.01.2026

Замедление темпов покупки недвижимости по греческой программе «Золотая виза», вызванное повышением пороговых значений, неожиданно способствует смягчению дефицита жилья в Афинах, увеличивая предложение на рынке долгосрочной аренды.

Фото: Kylie Docherty / Unsplash

Спад инвестиций после ужесточения правил

После рекордного 2024 года, когда инвестиции в недвижимость по программе составили €2,75 млрд, 2025 год ознаменовался заметным спадом.

Сокращение инвестиций. За первые девять месяцев 2025 года приток инвестиций в недвижимость по программе упал на 24%, составив приблизительно €1,46 млрд (по сравнению с €1,925 млрд за тот же период 2024 года).

Ускорение спада. В третьем квартале спад ускорился до 32,7% (€527 млн против €783,7 млн годом ранее).

Это произошло после того, как в действие вступили новые, более высокие пороговые значения по Золотой визе.

Жильё возвращается на рынок аренды

Снижение интереса к программе совпало с законодательными изменениями, что дало толчок рынку долгосрочной аренды:

Запрет на краткосрочную аренду. Закон 2024 года запретил сдачу в краткосрочную аренду (например, через Airbnb) новых объектов, приобретенных по «Золотой визе».

Рост предложения. Из примерно 16 000 объектов, приобретённых иностранцами к концу 2024 года, почти 15 000 сразу после покупки поступили на рынок долгосрочной аренды.

Перспективы. Ожидается, что на рынок скоро выйдут от 1 000 до 2 000 готовых квартир. Кроме того, переоборудование простаивающих коммерческих объектов может добавить от 3 000 до 5 000 квартир в афинской агломерации к 2027 году.

Новая волна: переоборудование и реконструкция

Инвесторы нашли лазейку для соблюдения более низкого порога в €250 000: приобретение и переоборудование старых исторических или коммерческих зданий (офисов, складов) в жилые квартиры.

Это исключение спровоцировало волну реконструкций в центральных районах Афин (Эксархия, Пирей и др.).

Эти проекты имеют более низкие затраты на строительство и, самое главное, обеспечивают необходимое предложение жилья на дефицитном рынке.

Несмотря на общий спад, иностранные покупатели по-прежнему составляют около 40% сделок на рынке жилой недвижимости в Афинах. Власти значительно сократили сроки обработки заявок, и некоторые недавние заявления были одобрены менее чем за 30 дней, что значительно контрастирует с задержками в 18 месяцев, характерными для 2024 года.

Источник: IMI

Источник