Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

22.01.2026

Инвестиции в недвижимость за рубежом позволяют не только приумножить капитал, но и защитить его от валютных колебаний. А еще дают много бонусов, например, право на ВНЖ в другой стране. Впрочем, рисков в этой стратегии тоже немало. А главное – нет универсального ответа на вопрос, в какой стране лучше всего покупать объект. В этом материале совместно с экспертами разбираем основные факторы, которые учитывают инвесторы при выборе недвижимости.

Для начала кратко ответим на вопрос, как себя чувствует глобальный рынок недвижимости в 2025 году. Там рост, спад или стагнация? Интересна ли вообще недвижимость как актив или капиталы перетекают в другие инструменты: акции, облигации, золото, криптовалюты?

Вот два главных вывода из отчета консалтинговой компании JLL. Аналитики изучают международные сделки крупных инвесторов, которые задают глобальные тренды.

Трансграничные инвестиции в недвижимость выросли на 57% в годовом исчислении в первом квартале 2025-го. Это самый высокий показатель с 2022 года. До рекордных объемов продаж 20–21 годов еще далеко, но тренд очевидно восходящий.

Самым популярным сегментом стала жилая недвижимость. На протяжении многих лет до 2020 года с большим отрывом лидировали офисы, но на фоне развития удаленной работы долгосрочный тренд, похоже, изменился.

Опросы Reuters также демонстрируют оптимизм. Консенсус-прогноз: в большинстве стран мира жилье продолжит дорожать из-за снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В таких условиях интерес к диверсификации капитала за счет покупки недвижимости за границей только растет.

Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость за границей

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

Анна Ларина директор департамента
зарубежной недвижимости NF Group

Выбор страны чаще всего определяется балансом между доходностью и рисками. Кто-то готов идти на повышенные риски ради высокой прибыли, другие предпочитают более консервативные вложения с меньшей доходностью, но с большей степенью защиты вложений.

По оценкам Анны Лариной, ключевых факторы, которые влияют на выбор инвесторов, – политическая и экономическая стабильность, налоговая нагрузка, прогнозы по росту стоимости недвижимости, а также возможность природных катаклизмов.

А при выборе застройщика – репутация, наличие разрешительной документации, прозрачность схемы владения землей и соблюдение деталей финансирования.

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

Ирина Мошева управляющий партнер Intermark Global

Выбор страны для инвестиций в недвижимость – это не совсем про географию, а больше про цели инвестиций, модель дохода и риск-профиль.

Ирина Мошева выделяет следующие ключевые ориентиры для выбора страны.

Стабильность – политическая, правовая, экономическая.

Порог входа – например, в Юго-Восточной Азии можно купить ликвидный объект от $90 тыс., в то же время в Дубае при инвестициях менее $200 тыс. вы получите квартиру сомнительного качества далеко в пустыне, сдать или перепродать которую будет сложно.

Доходность и тип сдачи в аренду – кто арендаторы (туристы / экспаты / местные), какова средняя доходность по аренде и перспективы роста капитала (то есть цены объекта при перепродаже).

Налоги – какие налоги и дополнительные расходы есть при покупке недвижимость, есть ли налог на прирост капитала, на аренду, на наследство.

Модель владения – можно ли оформить объект в полную собственность (freehold) или в только в долгосрочную аренду (leasehold – те же права, но владение ограничено по времени).

Формат локации – курорт, мегаполис, иммиграционная страна или налоговая гавань?

Спрос на аренду – сезонный или круглый год?

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

Ирина Мошева управляющий партнер Intermark Global

Например, если вы ищете высокую доходность при низком входе – стоит рассмотреть Бали (до 15% годовых) или Таиланд (до 10% годовых). Если важны структура и безопасность – ОАЭ и Кипр дают стабильность и правовую защиту. Если ищете lifestyle и налоговые льготы – к ОАЭ и Кипру добавляется Маврикий.

Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2025 году

По данным Global Property Guide, на большинстве рынков недвижимости сейчас идет период восстановления после нескольких лет стагнации. При этом тренды меняются.

Европа. С точки зрения капитализации неожиданно стали интересны страны Южной Европы – быстрее среднего растут цены в Черногории и Болгарии, Греции и Испании. И главное, этот рост очевидно будет продолжаться. А Германия, недвижимость в которой дорожала много лет подряд, только начала восстанавливаться после спада.

Ближний Восток. Безусловный лидер – ОАЭ, и по темпам роста цен, и по динамике инвестиционных сделок. А вот в Турции реальные цены с учетом инфляции снижаются, зато есть возможность торговаться с продавцами. Рекомендуем присмотреться к Грузии и Египту, где сейчас строится ряд масштабных проектов, а порог входа остается низким.

Юго-Восточная Азия. Здесь больше всего внимания инвесторов привлекают Таиланд и Индонезия (преимущественно Бали). Растет интерес к Вьетнаму и – неожиданно – Камбодже.

Подробнее: Мировые рынки недвижимости: аналитика

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

Анна Ларина директор департамента
зарубежной недвижимости NF Group

Чаще всего высокую динамику развития демонстрируют новые рынки. Либерализация правил покупки недвижимости для иностранцев и принятие других разрешений также определяет статус быстрорастущих рынков. Одни из самых популярных рынков среди россиян сегодня Бали и ОАЭ.

По наблюдениям Анны Лариной, Бали начал активно развиваться после пандемии Covid-19. Вырос интерес к локации со стороны как международных, так и русскоязычных застройщиков. Кроме того, улучшилось качество строительства, обслуживания, строительства, технологического оснащения и т. д.

А Эмираты остаются стабильным направлением с высокой ликвидностью объектов. На развитие локации во многом влияет открытая политика страны, низкие налоги и дружелюбное интернациональное общество.

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков

Анна Ларина директор департамента
зарубежной недвижимости NF Group

В Азии на привлекательность жилья с точки зрения доходности влияет качественная туристическая сфера, высокая заполняемость отелей (80%), низкие налоги и солнечный климат.
В европейских странах, напротив, высокая налоговая нагрузка и насыщенность рынка, что зачастую ограничивает доходность от аренды.
Как правило, прирост капитала во время строительства в любой локации начинается от 10%. В основном клиенты интересуются получением пассивной доходности от сдачи объекта в аренду.

Топ-5 стран для инвестиций в недвижимость по оценкам Intermark Global

Бали – бурный рост, высокий спрос при ограниченности земли, до 15% доходности от аренды, вход от $95 тыс., профессиональные управляющие компании, пассивный доход для инвестора.

Таиланд – стабильная экономика и отлаженная правовая система, до 10% доходности от аренды, программы управления, пассивный доход для инвестора, спрос не только от туристов, но и от релокантов.

ОАЭ – защита капитала, возможности и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды, сильная юридическая база, рост спроса у экспатов.

Кипр – ПМЖ за инвестиции, ЕС, перспектива вступления в Шенген в течение года, аренда круглый год – спрос от экспатов и туристов, налоговые льготы.

Вьетнам – растущий рынок с урбанизацией и ростом доходов, стабильно растущий спрос, низкий порог входа, все инвестиции застрахованы государством и банками.

Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ возможностей и рисков