Как купить недвижимость в Албании в 2025 году
Албания стремительно развивается и привлекает инвесторов. Балканской стране выражают восхищение природой, пляжами и инвестиционной привлекательностью благодаря более доступным по сравнению с соседями ценам. За туристами в страну потянулись покупатели недвижимости. Как проходит сделка купли-продажи? Какую недвижимость имеют право приобретать в Албании иностранцы? Какие дополнительные расходы ждут покупателя? Может ли иностранный собственник претендовать на вид на жительство (ВНЖ) в Албании? Ответы в нашей статье.
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Албании
Рынок недвижимости Албании открытый. Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения. Их можно приобретать либо с уже готовым разрешением на строительство до 3,5 сотки, либо на юридическое лицо.
Дает ли покупка недвижимости в Албании право на визу и ВНЖ
В 2022 году правительство Албании внесло поправки в закон № 79/2021 «Об иностранцах», который, в частности, закрепил за ними право на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости и утвердил миграционную программу «Владение собственной недвижимостью» и право получения по данной программе временного вида на жительство.
Претендовать на получение статуса резидента можно выполнив следующие условия.
Гирокастра, Албания
Обязанности иностранных собственников недвижимости
Собственнику необходимо ежегодно платить налог – 0,05% от минимальной кадастровой стоимости в конкретном районе для жилой недвижимости и 0,2% для коммерческой.
Важно! Хотя в законодательстве закреплена необходимость платить налоги на имущество, процедура его исчисления и взимания фактически не организована. В крупных городах, например Тиране или Дурресе, большинство собственников платят налоги, а в других городах и регионах – нет. Ставку по налогу утверждают муниципалитеты из расчета за квадратный метр.
Если собственник сдает недвижимость в аренду – нужно платить налог на прибыль в размере 15% от выручки.
Двойное налогообложение
Между Албанией и рядом стран, в том числе Россией и большей частью ЕС, подписано соглашение об избежании двойного налогообложения.
В отличие от большинства прибрежных стран, в Албании пока еще не введен туристический налог. Отсутствует налог на наследство и налог на дарение для родственников по прямой линии.
Знаменитая центральная площадь Сканденберга в столице Тиране
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании четко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.
Этап 1. Резервация объекта и внесение задатка
Формально необязательный этап, но чтобы закрепить объект за собой, покупатель заключает с продавцом предварительный договор, или договор задатка.
Для его оформления иностранным гражданам необходимо представить заграничный паспорт. Продавец, помимо паспорта, должен представить документы, подтверждающие его право на владение: свидетельство о праве собственности и выписку из реестра недвижимости (картела).
Нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре.
Наконец, покупатель вносит задаток, обычно от 10 до 30% от стоимости недвижимости – размер предоплаты зависит от продавца и его готовности снизить сумму.
Обратите внимание! В начале 2025 года правительство Албании усилило борьбу против отмывания денег и обязало сообщать о подозрительных операциях с наличными средствами на сумму более миллиона леков (около €10 тыс.). Для тех, кто в рамки «не помещается», единственный вариант внести задаток – банковский перевод.
Для подписания договора резервации стороны встречаются у нотариуса лично или через доверенного в присутствии официального переводчика. Дальше нотариус готовит все необходимые документы для сделки и проверяет недвижимость.
Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде (процесс может занять час, а может месяц). В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения об имеющихся обременениях в истории объекта и т. д.
Данная выписка действительна 90 дней, в течение которых должен быть заключен предварительный договор (если его не успели заключить, нотариусу надо делать запрос повторно).
Роль нотариуса при сделках с недвижимостью в Албании
За чистоту сделки полностью отвечает нотариус. Он несет ответственность за установление подлинности свидетельства о владении недвижимостью и проверку истории объекта до составления финального договора купли-продажи.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи
На подписании договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и ее цена. Затем происходит подписание, закрепление нотариальной подписью и подписью сертифицированного переводчика.
Этап 3. Оплата сделки
После подписания основного договора купли-продажи, согласно действующему законодательству Албании, покупатель перечисляет деньги на транзитный расчетный счет нотариуса, что способствует прозрачности сделки.
Оплата производится согласно установленным в договоре срокам, но не позднее 30 дней с момента заключения договора. В случае если наступила просрочка по платежу, возможно начисление штрафа за каждый день просрочки в размере €3 и выше.
Транзитный счет нотариуса в Албании
Покупатель в Албании с правовой точки зрения максимально защищен. Деньги на транзитном счете нотариуса лежат до тех пор, пока не выйдет сертификат собственности на имя покупателя. После этого нотариус перечисляет деньги продавцу.
Курортный город Ксамил, Албания
Этап 4. Регистрация права собственности
После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества.
Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение двух – четырех недель после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.
Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).