Как продать недвижимость в Германии: практический разбор для россиян
Продажа квартиры или дома в Германии для россиян сейчас чаще всего упирается в то, как организовать сделку и получить деньги. Любовь Баумгертнер, совладелец немецкого агентства недвижимости L&B Immobiliya, рассказывает, как на практике выстраивается работа, какие узкие места встречаются чаще всего и что важно обсудить заранее.
Фото: Meshaal Al Hajali / Unsplash
Об авторе: Любовь Баумгертнер управляющий директор L&B Immobiliya Задать вопрос
Можно ли продать недвижимость в Германии и мешают ли санкции
Продать может любой владелец, даже не выезжая из своей страны и даже не имея на руках загранпаспорта.
Мы полностью сопровождаем такие сделки либо по доверенности, либо как переводчики-сопроводители, если продавец приезжает лично. Категорий собственников, которые «не могут продать», в нашей практике пока не встречалось. В целом, думаю, любые вопросы решаемы.
Могу выделить единственную группу продавцов, с которыми возможны процедурные сложности, – это наследники. Если человек еще не вступил в наследство или вступил «у себя на родине», но не оформил в Германии Erbschein (свидетельство о праве на наследство), продажа обычно упирается именно в это.
Обращений по Erbschein в последнее время стало больше. И я сразу предупреждаю клиентов: то, что выглядит простым на бумаге, нередко занимает около года и больше из-за переписки с немецкими госорганами и оформления дополнительных документов на родине продавца.
Дюссельдорф (фотобанк Prian)
Главная сложность после 2022 года – как получить деньги
Юридически продажа недвижимости практически во всех случаях возможна. А вот фактически получить средства за продажу с 2022 года стало проблематичнее.
При этом «тупиком» это тоже не является, мы всегда находим какой-то выход. Например, оплата в банке третьей страны, переводы на конкретные банки в РФ из конкретных банков Германии, расчеты через онлайн-банки и другие варианты. Каждый случай мы рассматриваем индивидуально.
Продавцам-иностранцам важно знать, что провести расчеты наличными не получится. С 1 апреля 2023 года в Германии действует соответствующий запрет. Если раньше можно было оплатить наличными и получить квитанцию, то по сделкам, заключенным с этой даты, признаётся только перевод на банковский счет. При этом нужно представить нотариусу подтверждение поступления средств, без этого он не закажет окончательную перерегистрацию права собственности в поземельной книге.
Идеальный случай – если у продавца есть счет в Германии. Если его нет, подойдет счет в третьей стране или счет в конкретных банках РФ, с которыми работают конкретные банки Германии. Мы заранее обсуждаем этот вопрос и помогаем советом.