Почва для размышлений: как девелопмент Пхукета реагирует на дефицит земли

За последние несколько десятилетий Пхукет трансформировался из периферийного сырьевого региона в один из ключевых рынков недвижимости Юго-Восточной Азии — ценой серьёзного давления на природную среду и земельный банк.

Как менялась экономика острова под влиянием туристического спроса и инвестиционного капитала, а также какие механизмы позволяют девелоперам адаптироваться к ограниченности земельного фонда — в трёх частях исследования Tranio.

Часть 1: история урбанизации Пхукета

Часть 3: девелопмент Пхукета

Содержание статьи

1. Главное

Несмотря на распространённое восприятие туризма как ключевого драйвера трансформации рынка, расширение урбанизированных территорий Пхукета следует более сложной и устойчивой траектории.

Основной вектор застройки определяется не краткосрочными колебаниями туристического потока, а фундаментальными экономическими условиями, спросом на жильё и структурными изменениями в системе землепользования.

Корреляция макроэкономических показателей Пхукета с турпотоком (1988–2023 гг.)*

*Чем выше коэффициент, тем выше прямая корреляция.

Повышение туристической привлекательности стимулирует занятость, рост доходов населения и инвестиции в инфраструктуру, что, в свою очередь, усиливает спрос на жильё и коммерческую недвижимость.

Основное влияние наблюдается в нишевых сегментах, особенно на рынке кондоминиумов среди иностранных покупателей, не относящихся к азиатскому региону. Ежегодный объём такого спроса составляет около 3,3 тыс. единиц жилья, что позволяет им оказывать ощутимое влияние на формирование долгосрочных девелоперских трендов на уровне отдельных микрорынков. В краткосрочной перспективе спрос иностранных покупателей демонстрирует высокую корреляцию с туристическими потоками.

Смещение экономической модели в сторону сервисной сформировало устойчивый инвестиционный климат: в ответ на рост внешнего спроса происходила масштабная конверсия земельных ресурсов, а плантации, добывающие участки и промышленные зоны уступали место отелям, резиденциям и объектам сферы услуг.

Ключевая особенность рынка — не просто ограниченность земли, а дефицит качественных участков. Пхукет — это не столько о физической нехватке территорий. При необходимости старый фонд снесут, договорившись на выгодных для собственников условиях, что показала трансформация урбанизированных земель в период 2005–2015 годов: рынок переформатируют и новое жильё появится.

По-настоящему ликвидная земля — у воды, с видовыми характеристиками и устойчивостью фундамента, вблизи природоохранных зон — постепенно кончается, именно этот сегмент уходит из доступа мелких застройщиков. Лучшие локации всё чаще попадают в сделки по закрытым каналам среди топовых девелоперов.

Продукт с потенциалом переоценки или уникальной ценностью инвестор всё чаще будет искать не на «витрине», а через прямой контакт с застройщиком, в том числе из-за дефицита уникальных земельных участков.

В то же время резервы экстенсивного роста для масс-маркета на рынке Пхукета близки к исчерпанию — площади лесов и мангровых экосистем достигли исторически низких уровней, тогда как спрос на жильё продолжает расти.

Таким образом, девелоперы, заранее обеспечившие себе доступ к конкурентным участкам, например, расположенным вблизи природоохранных зон, и покупатели их продукта, вероятно, окажутся в более выгодной позиции на горизонте следующих 10–15 лет.

Принятые в 2024 году поправки в законодательство разрешили точечную застройку на нижней части склонов, но даже дальшейшее движение в этом направлении не даст существенного прироста площадей под девелопмент из-за сложности ландшафта. Пхукет может урбанизироваться только на равнине, что и создает эффект одновременно высокой плотности застройки и огромных зеленых пространств. Примечательно, что даже в черте Пхукет-Тауна, где урбанизация началась более 100 лет назад, зеленые холмы остались нетронутыми.

Антон Махров редактор газеты «Новости Пхукета»

Главное

В 2025 году Пхукет сталкивается с необходимостью переосмысления парадигмы пространственного развития. Обеспечение устойчивого роста требует не только системного территориального планирования, но и перехода к экологически ответственным практикам землепользования.

В условиях усиливающейся зависимости от туристической экономики, особую значимость приобретает баланс интересов — между коммерческой эксплуатацией территорий и сохранением природного капитала.

Сегодня девелоперы фактически оказались «заперты» в пределах существующего банка земли: возможности территориальной экспансии ограничены природоохранными мерами, регулированием со стороны государства и сокращением свободных участков.

Читайте первую и третью части исследования:

Урбанизация Пхукета: миллионы туристов в обмен на километры лесов

Уступы и уступки: как регуляторная политика давит на девелопмент Пхукета
Источник