Покупка недвижимости в Португалии в 2025 году

16.04.2025

Выбор объекта

Покупатель устанавливает критерии выбора недвижимости, выбирает локацию и определяет бюджет. Далее инвестор либо прилетает в страну, чтобы посмотреть объекты, либо собственник проводит для него онлайн-просмотр.

Поручение дел юристу

Перед покупкой недвижимости необходимо нанять юриста, который подготовит все необходимые документы.

Получение налогового номера

Чтобы купить недвижимость в Португалии, прежде всего необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика (NIF — número de identificação fiscal) и открыть счёт в местном банке.

Налоговый идентификационный номер необходим для всех финансовых операций в Португалии. Для его получения:

Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут обратиться лично в местное отделение налоговой службы Finanças с паспортом и подтверждением адреса.

Нерезиденты ЕС/ЕЭЗ должны назначить налогового представителя в Португалии для подачи заявления.

Заключение предварительного договора купли-продажи

При подписании предварительного договора (Contrato Promessa de Compra e Venda) и оформлении договора купли-продажи у нотариуса (Escritura Pública de Compra e Venda) покупатель должен оплатить залог от 10 до 30 % от стоимости недвижимости. Если покупатель решает отказаться от покупки недвижимости, то он теряет эту сумму. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан возместить покупателю задаток в двойном размере.

Заверение у нотариуса

Все договоры, заключённые сторонами, заверяет нотариус.

Оплата муниципального налога на покупку недвижимости

Покупатель недвижимости в Португалии платит налог на передачу прав собственности (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) — 1–8% и гербовый сбор (Imposto do Selo, IS) — 0,8%.

С августа 2024 года лица в возрасте до 35 лет, приобретающие свою первую недвижимость для постоянного проживания, освобождаются от уплаты IMT и гербового сбора при условии, что стоимость объекта не превышает 316 772 евро и он не сдаётся в аренду.

Проверка юридической чистоты

В период между подписанием предварительного и основного договора (1–6 месяцев) юрист собирает все документы, необходимые для подтверждения юридической чистоты сделки:

выписка из земельного кадастра (Centidã de Teor), содержащая сведения о местоположении и типе недвижимости, а также обо всех действиях, совершенных с ней;

выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial или Caderneta Predial) — документ, удостоверяющий постановку объекта на налоговый учёт и содержащий сведения о размерах земельного участка, метраже и количестве жилых помещений, наличии гаража и т. д.;

жилищный сертификат (Licença de Habitação) — документ, выдаваемый муниципалитетом, который подтверждает, соответствует ли недвижимость строительным нормам (актуален для объектов, построенных после 1951 года);

технический паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitaçã) — документ о праве собственности, в котором указаны технические характеристики и планы, реквизиты подрядчика и поставщиков строительных материалов (для недвижимости, жилищный сертификат на которую выдан после 30 марта 2004 года);

сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico) — документ, в котором указывается, соответствует ли недвижимость новым нормам по расходу электричества.

Заключение основного договора купли-продажи

Подписание основного договора купли-продажи проходит в присутствии нотариуса. На этом этапе покупатель оплачивает оставшуюся сумму сделки.

Регистрация в залоговом реестре

Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника вносится в официальный реестр регистрационного ведомства (Conservatoria de Registo Predial).

Регистрация в кадастровом управлении

После подписания основного договора копии документа, заверенные нотариусом, направляются в кадастровое управление для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы.

Получение прав собственности

Новый владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности (Certidão de Teor).

Гербовый сбор	0,8% от стоимости объекта, указанной в договоре (+0,6% при использовании ипотеки)
Налог на переход права собственности	1–8% (зависит от типа, стоимости и местоположения недвижимости)
Услуги юриста	1–1,5% от суммы сделки
Услуги нотариуса	500–1000 евро
Услуги агентства недвижимости	3–5% + НДС (21% от комиссии)
Оформление налогового номера	бесплатно при самостоятельном получении; около 120 евро при обращении к посредникам
Регистрация права собственности	250 евро (при расчёте наличными), 400 евро (при оформлении кредита)
Смена счёта на коммунальные услуги	100–200 евро