Процедура покупки недвижимости в Черногории
Это маленькая, но очень популярная страна на Адриатике. Есть ли ограничения для иностранцев, покупающих недвижимость в Черногории? Какие налоги платят покупатели домов и квартир? Можно ли заключить дистанционную сделку? Ответы на вопросы и пошаговая инструкция – в нашем материале.
Фото: Faruk Kaymak / Unsplash
Обновлено в феврале 2026 года
Права и обязанности иностранных покупателей
Какую недвижимость в Черногории имеют право покупать иностранцы, а какую – нет
В Черногории есть ограничения для иностранцев, но незначительные.
Покупать можно и на физическое, и на юридическое лицо. Но согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.
Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утвержденному проекту.
Неурбанизированные участки находятся в природной зеленой зоне. На такой земле строительство запрещено.
Дает ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ
В стране действует «Закон об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости. В начале 2026 года правительство Черногории ужесточило критерии для покупателей, и если раньше получить статус резидента можно было при покупке любого объекта (без привязки к цене), то теперь минимальный порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ составляет €150 тыс.
Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости.
Ксения Седова директор DOO «Monteonline»
После пяти лет проживания в статусе ВНЖ иностранец получает право на ПМЖ и право на трудоустройство.
Подобрать программу иммиграции Черногории
Черногория Гражданство Черногории при покупке недвижимости Гражданство За 3 месяца от 450 000 €
Черногория Вид на жительство Черногории при покупке недвижимости ВНЖ За 2 месяца от 150 000 €
Внимание!
Правительство Черногории закрыло популярную программу инвестиционного гражданства в конце 2022 года.
Какие обязанности появляются у иностранных собственников
При покупке на вторичном рынке придется заплатить налог на оборот недвижимости – от 3 до 5%.
На этапе владения – регулярно вносить платежи за коммунальные услуги и платить ежегодный налог на имущество (0,2–1%). Для собственников объектов в курортной зоне предусмотрен также туристический сбор.
В случае сдачи недвижимости в аренду возникает подоходный налог, который платят в том числе нерезиденты.
Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.
Поиск недвижимости в стране
Если вы не готовы уделять поискам много времени, обращайтесь к агенту и формулируйте пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Риелтор подберет объект, проконсультирует, подготовит документы, проведет независимую оценку.
Самостоятельная покупка возможна. Но в большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора иностранцу не обойтись. Кстати, с 2025 года их деятельность регулируется государством.
Смотрите список компаний, работающих в Черногории.