Процедура покупки недвижимости в Индонезии
Ответы на вопросы покупателей недвижимости в Индонезии: формы собственности, возможности и ограничения для иностранцев, поиск объектов и риелторов, пошаговая процедура сделки, налоги и другие дополнительные расходы.
Фото: jarrad horne / Unsplash
Обновлено в январе 2026
Недвижимость Индонезии для иностранцев
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на острове Бали и в других регионах страны? Короткий ответ: да, могут и активно этим правом пользуются. По статистике Prian, в 2025 году страна вошла в топ-5 самых востребованных направлений среди покупателей зарубежной недвижимости.
Сектор регулируется Аграрным законом (Agrarian Law No. 5 year 1960). Документ описывает семь типов титулов на недвижимость, к каждому из которых предъявляются особые требования.
Индонезийское право кажется запутанным. Однако если с ним разобраться, становится понятно, что система работает. Маленький штришок: в 2024 году аналитики Cushman and Wakefield признали индонезийский рынок недвижимости самым прозрачным и эффективным в Азии.
А если возникают вопросы, не стесняйтесь обращаться к индонезийским риелторам – проконсультируют.
Формы владения недвижимостью
Чаще всего в Индонезии встречаются четыре формы владения недвижимостью: hak milik, hak sewa, hak pakai и hak guna bangunan.
HAK MILIK (безусловное право собственности, фрихолд)
Кто может получить. Этот титул доступен только гражданам Индонезии.
Описание. Полное и безусловное право частной собственности на недвижимость и землю, на которой она построена, включая право продажи, дарения, аренды и наследования. Действует бессрочно.
Ограничения. Фрихолд недоступен иностранцам, но способ обойти ограничение есть. Зарубежный инвестор подписывает нотариально заверенный договор о предоставлении займа гражданину Индонезии, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.
Недостаток очевиден: настоящим собственником объекта остается индонезиец. Поэтому этим путем идут в основном те, кто планирует в дальнейшем получать паспорт Индонезии и переоформлять недвижимость на себя.
HAK SEWA (право долгосрочной аренды, лизхолд)
Кто может получить. Иностранные физические и юридические лица, а также граждане Индонезии.
Описание. Обладатели лизхолда имеют право распоряжаться имуществом – проживать там, продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Однако все эти действия должны быть согласованы с безусловным собственником земли и прописаны в договоре, поэтому важно тщательно проверять контракты.
Срок аренды в стране не регламентируется законом, а зависит от договоренностей. Изначальный период, включенный в цену, обычно составляет 25–45 лет.
Есть и приоритетный срок продления, который по договоренности не ограничен, но максимальный срок одного сертификата на землю составляет 25 лет, на который можно продлить договор в конце первого периода, заплатив определенную рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.
Елена Кучмей Satellite Estate
Цена продления зависит от нескольких условий, которые мы рекомендуем сразу прописывать в договоре lease agreement. В ряде случаев собственники настаивают на указании рыночной стоимости продления, также есть опция оформить договор на базе микса кадастровой и рыночной стоимости. Итоговая сумма зависит от локации, площади и срока продления. Стоит учитывать, что при продлении срока аренды стоимость формируется только на участок земли или доли (в случае апартаментов или долевого владения виллой). Это значительно снижает расходы по сравнению с первичной стоимостью покупки, так как при продлении объект недвижимости не оплачивается повторно.
Потом можно договариваться о дальнейшей пролонгации, приоритетной или гарантированной. В первом случае арендатор имеет приоритет в продлении, но, если собственник земли решит не продлевать договор лизхолда, никаких законных прав требовать пролонгации нет.
Иная ситуация с гарантированным продлением. Здесь даже при смене собственника у арендатора остается право продлить договор.
В лизхолд можно приобрести любое количество объектов в Индонезии. Такие договоры заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах. Этим они отличаются от других форм собственности. Также недвижимость по форме hak sewa не подлежит декларированию.
Дополнительные расходы на регистрацию сделок с hak sewa приведены ниже. Многие инвесторы выбирают этот формат, чтобы увеличить доходность вложений.
Ограничения. Объект, принадлежащий вам на правах лизхолда, не может быть использован в качестве залога в банке. Такая недвижимость не подойдет и для оформления вида на жительство (KITAS) на основании права собственности.
Улун-Дану – крупный индуистский храм в районе Бедугул на острове Бали (photo by Nick Fewings on Unsplash)
HAK PAKAI (право пользования)
Кто может получить. Иностранные физические и юридические лица, а также граждане Индонезии. Ранее для покупки объекта с титулом hak pakai иностранцам требовался вид на жительство (KITAS) в Индонезии, однако в 2023 году это требование отменили – сейчас для проведения сделки достаточно паспорта.
Описание. Когда иностранец покупает недвижимость таким путем, ему выдают именной сертификат, который зарегистрирован в специальной государственной службе. Покупатель получает возможность полноправно использовать землю или жильё. Местные риелторы называют эту форму собственности фрихолдом, ограниченным только сроком действия договора.
Именной сертификат предоставляют сначала на 30 лет, его можно продлить на 20, а затем еще на 30 лет. То есть в общей сложности срок действия достигает 80 лет.
По истечении 80 лет можно подать заявку на получение нового титула HP или конвертировать его в другой статус владения. Если этого не сделать, собственность возвращается первоначальному владельцу или государству.
При перепродаже объекта с титулом hak pakai гражданину Индонезии недвижимость оформляется в классический фрихолд (hak milik).
Ограничения. Иностранец может владеть только одним объектом с титулом hak pakai. Максимальный размер земельного участка должен составлять 2 тыс. кв. м (20 соток). По этому типу владения существуют ограничения на сдачу в посуточную аренду.
Также установлены минимальные цены объектов с титулом hak pakai, которые могут купить иностранцы. Например, на острове Бали это 5 млрд рупий ($296 тыс.) для вилл и 2 млрд рупий ($120 тыс.) для квартир.
Елена Кучмей Satellite Estate
В Индонезии с января по декабрь 2026 года действует закон о льготной ставке VAT при оформлении этого вида владения. Кроме того, приобретение объекта в таком формате дает возможность подать документы на KITAS (ВНЖ).
HAK GUNA BANGUNAN (право застройки)
Кто может получить. Граждане Индонезии и юридические лица, учрежденные в соответствии с местным законодательством (например, PT PMA – иностранная компания, в которой даже 100% капитала может принадлежать иностранцу).
Описание. Этот титул позволяет юридическому лицу владеть несколькими объектами недвижимости или возводить их.
Право на строительство предоставляется компании сроком на 30 лет, затем этот период можно продлить до 80 лет. Компания может таким образом продавать земельные участки или недвижимость другим лицам, передавая права на этот объект.
Ограничения. Объекты с таким титулом подходят только для юридических лиц, намеренных заниматься строительством в Индонезии.
При покупке такой недвижимости физическим лицом этот формат владения переводится на формы, предусмотренные для физических лиц, – конкретный вариант выбирается по договоренности с основным владельцем.
Елена Кучмей Satellite Estate
Важно уточнить: во всех перечисленных вариантах речь идет именно о земельном участке. То есть при покупке недвижимости сертификат с выбранной формой владения оформляется на землю.
Набор документов зависит от состояния объекта. Если вы покупаете виллу на этапе строительства (off-plan), вы получаете земельный сертификат и договор на строительство объекта, который впоследствии, после сдачи, будет переоформлен в договор купли-продажи… Если объект готовый, оформление идет иначе: земельный сертификат выдается отдельно, и договор купли-продажи на объект/право владения также оформляется отдельным документом.