Процедура покупки недвижимости в Северном Кипре
Как стать собственником жилья в ТРСК? Каков алгоритм сделки? Какие формы собственности существуют в республике? Какие налоги и гонорары придется платить?
Статья была впервые опубликована в августе 2024 года. С тех пор правила приобретения недвижимости и последующего оформления ВНЖ для иностранцев в Северном Кипре изменились. Мы представляем данные, актуальные на сентябрь 2025 года.
Права и обязанности иностранных покупателей
Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Северном Кипре
Согласно Закону № 52/2008 иностранцам разрешается приобретать в собственность или арендовать на долгий срок жилые объекты и землю на территории Северного Кипра и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако для оформления свидетельства о собственности иностранным покупателям требуется одобрение Совета министров.
За последние два года правила радикально менялись дважды. Сначала в 2024 году право владения недвижимостью закреплялось наличием титула, но оформить его иностранцы (кроме граждан Турции) могли только на один объект недвижимости.
В законодательстве ТРСК всегда была лазейка, позволяющая реально владеть неограниченным числом объектов. Регистрация договора купли-продажи фактически полностью заменяла титул, и 95% покупателей вообще не получали окончательный документ. Но в 2024 году собственников, которые владели несколькими объектами, обязали в срочном порядке оформлять титулы и избавляться от «лишних» домов и квартир.
Однако реально закон не заработал, а летом 2025 года его снова изменили.
Последняя формулировка предусматривает для иностранцев следующие ограничения.
1. Иностранцам запрещено покупать недвижимость в зонах ограниченного доступа из соображений национальной безопасности или общественных интересов.
Например, покупать недвижимость вблизи военных баз Акротири и Декелия и на приграничных территориях иностранцы не могут.
2. Ограничение по площади приобретаемого земельного участка.
Площадь приобретаемой иностранцем земли под застройку не должна превышать 1 338 кв. м, и на этом участке разрешается построить только одно жилое здание.
Если иностранец покупает дом (на участке земли), то площадь участка не может превышать 3 300 кв. м, и на этом участке не разрешается возводить дополнительных построек.
Обратите внимание! Правительство ТРСК ввело ограничение для иностранцев на общее владение землей: до 7% земли в каждом районе и не более 3% всей земли в Северном Кипре.
3. Ограничение по количеству приобретаемых объектов.
Иностранец может стать полноправным собственником максимум трех квартир или двух домов, то есть оформить на них титул (title deed, или кочан).
Также иностранцам разрешено приобретать не более двух вилл в рамках одного проекта.
Собственники, которые по-прежнему владеют большим числом юнитов (или хотят приобрести четвертый, пятый и т. д.), имеют право оформить временный титул собственности сроком на десять лет, в течение которых могут распоряжаться купленной недвижимостью и принять решение, как распорядиться недвижимостью дальше.
Исключение! Иностранцы, являющиеся гражданами государств, признающих независимость ТРСК (то есть турки), могут купить до шести квартир. Также им разрешено приобретать до трех вилл в рамках одного проекта.
Иностранец может оформить титул (title deed, или кочан) максимум на три квартиры или два дома
В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии. Остальные 20% объектов допускается продавать только гражданам Северного Кипра и стран, признающих независимость ТРСК (Турции).
Это правило не применяется к проектам, для которых разрешения были получены и/или необходимые заявки были поданы до вступления поправок в силу.
Но лазейка есть
Эксперты местного рынка сообщают, что остается верный вариант оформить несколько титулов на своих родственников или друзей. Ограничения по количеству объектов вряд ли коснутся покупателей, так как варианты в комплексах с актуальными квотами на иностранцев и не предложат.
Кроме того, на рынке с лета 2024 года появляются предложения, альтернативные трастовой схеме, которые не противоречат измененному законодательству.
В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии
Дает ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ
Согласно Закону об иммиграции и иностранцах ТРСК покупка недвижимости дает право оформить ВНЖ в Северном Кипре.
Стоимость объекта и его расположение не имеют значения. Статус выдается на основании зарегистрированного договора купли-продажи, к которому в обязательном порядке прилагается справка об отсутствии судимости. Затем необходимо обратиться в Министерство внутренних дел и получить разрешение Совета министров страны. Процедура эта обязательная.
Пакет документов для ВНЖ подается лично в отделении миграционной полиции.
Кроме заявителя ВНЖ имеют право получить и все члены его семьи.
С мая 2025 года в ТРСК вступили в силу обновленные правила оформления ВНЖ для собственников недвижимости.
Обязанности иностранных собственников недвижимости
Недвижимость в Северном Кипре приобретается в собственность. Это означает, что владелец может полноправно ей распоряжаться: продать, сдать в аренду, передать по наследству.
В момент регистрации контракта в Земельном комитете покупатель обязан уплатить гербовый сбор – 0,5% от стоимости недвижимости. При получении ключей – так называемый трансформаторный сбор на подключение коммуникаций. Платеж единоразовый, у всех застройщиков разный и в среднем составляет от 1 тыс. до 3 тыс. фунтов стерлингов. В случае со вторичной недвижимостью сбор зачастую внесен, и второй раз его платить не нужно.
Не стоит забывать о необходимости открытия лицевых счетов и установке счетчиков учета расхода воды и электричества. Услуга платная и суммарно стоит 2,2 тыс. турецких лир.
В обязанности собственников также входит оплата коммунальных услуг, обслуживания комплекса и ежегодный налог на владение недвижимостью, сумма которого напрямую зависит от размера объекта. За квадратный метр платится обычно 5 турецких лир.
Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки или в процессе владения недвижимостью. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в стране
Для начала почитайте статьи и новости, изучите цены и сравните предложения в Северном Кипре.
Для более быстрого поиска недвижимости можно нанять риелтора и сформулировать пожелания. Участие юриста в сделке обязательно. В его обязанности входит:
Оформление доверенности на юриста ускоряет процесс купли-продажи. Гладкая сделка занимает не более двух недель.