Процедура приобретения недвижимости в Испании
Какие ограничения на покупку недвижимости действуют для иностранцев в Испании? Как проходит типичная и дистанционная сделка в стране? Сколько сверх стоимости объекта должен будет заплатить покупатель? Перед вами инструкция по приобретению недвижимости в Испании.
Фото: D Jonez / Unsplash
Обновлено в феврале 2026 года
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо. Физическому лицу потребуется получить налоговый номер иностранца (NIE).
Правда, в начале 2025 года, желая решить жилищный кризис, премьер-министр Испании Педро Санчес предложил запретить покупку жилья гражданам стран, не входящих в ЕС. Это решение так и не обрело легитимной силы (и вряд ли обретет), однако предложенные меры входят в состав масштабной стратегии, направленной на стабилизацию рынка недвижимости в Испании и ограничение спекулятивных инвестиций иностранных граждан.
Андрей Карачун Decart Property
Investments
В прошлом году правительство Санчеса предложило очередной бредовый законопроект об увеличении налога на переход права собственности (ITP) для иностранных покупателей с 10 до 100%. По сути, чиновники решили сделать этот налог запретительным для нерезидентов Евросоюза. С тех пор законопроект застрял на уровне обсуждения в комитетах.
Есть один нюанс. На практике ITP распространяется в основном на вторичную жилую недвижимость. При покупке новостроек и коммерческих объектов ITP почти никогда не начисляется. В этих случаях возникает IVA или АJD.
Таким образом, в случае если данный законопроект будет всё-таки принят, увеличится спрос на и без того востребованные новостройки и коммерческие помещения с арендатором.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. В 2025 году доля иностранных покупателей составила 13,6% от общего числа продаж, снизившись с 14,9% годом ранее. Однако это значительно выше среднего показателя – 12% – с 2014 года. Приезжие купили почти 100 тыс. объектов.
Самые активные традиционно британцы, немцы и… марокканцы.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам
Ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, также нет. Однако в некоторых регионах иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо перед покупкой получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании
Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
Внимание!
С 2022 года гражданам РФ, даже владеющим недвижимостью в Испании, чаще оформляют лишь однократные визы под даты поездки.
В начале 2025 года в Официальном государственном вестнике Испании был опубликован Закон 1/2025, закрывающий программу золотых виз с 3 апреля 2025 года. Программа перестала работать.
Виктория Кутузова директор по продажам Sunnier Homes
Отличной альтернативой инвесторской «золотой визе» стала программа ВНЖ для финансово независимых лиц. Этот тип резиденции имеет ряд плюсов. Во-первых, он не делает держателя автоматически налоговым резидентом Испании. Во-вторых, подать заявку можно удаленно (из консульства в стране вашего проживания). В-третьих, спустя пять лет легального проживания можно претендовать на ПМЖ, который даст право на работу, а через десять лет можно подавать заявку на гражданство.
Программа «золотой визы» перестала работать в апреле 2025 года Читайте подробнее о различных способах получить ВНЖ в Испании
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего они должны регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Так, в 2023 году в Испании приняли новый закон «О жилье» (La Ley de Vivienda), который существенно усложнил правила аренды жилья в стране.
После подписания купчей необходимо зарегистрировать право собственности в Регистре недвижимости (Registro de la propiedad). При покупке коммерческой недвижимости собственник должен оформить страховку.
Помимо этого, рассматриваются законопроекты, предусматривающие:
С 1 июля 2025 года Испания ввела правила для краткосрочной аренды с требованием вносить все объекты для краткосрочной аренды через специализированные платформы в единый реестр и получать регистрационный номер.
Подать заявку на получение лицензии на каждый такой объект можно онлайн на сайте Ассоциации регистраторов. После проверки прикрепленного пакета документов (обычно три – пять дней) собственник получает уникальный регистрационный номер для каждого объекта. Этот идентификатор нужно обязательно указывать в объявлениях на Airbnb, Booking, Vrbo и других платформах.
В процессе получения лицензии могут возникнуть дополнительные сложности, ведь еще прошлым летом власти страны разрешили соседям запрещать краткосрочную аренду.
Власти Канарских островов, Валенсии, Мадрида, города Пальма на Балеарских островах ввели ограничения на краткосрок. А Барселона объявила о планах полностью запретить краткосрочную аренду квартир туристам к 2028 году.
Из этой статьи вы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании
Поиск недвижимости в Испании
Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).
Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.