Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

В статье – пошаговый алгоритм сделки купли-продажи, а также нюансы рынка Таиланда, которые нужно знать: о формах собственности, риелторах, налогах, дистанционных покупках.

Фото: Yavor Punchev / Unsplash Над материалом работали:

Правила приобретения недвижимости в Таиланде для иностранцев периодически, хоть и несильно, меняются. Мы внесли актуальные данные на начало 2026 года. 

По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.

Большинство следок с иностранцами проходят в трех регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.

Права и обязанности иностранных покупателей

Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землей. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

Вероника Исмайлова руководитель департамента
недвижимости Таиланда  DDA Real Estate

Базовый срок договора лизхолд – 30 лет; далее сроки продления не гарантированы законом (зависят от прописанных в договоре условий – от договоренности сторон).

Лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдается договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.

На свое имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.

С домами, таунхаусами и виллами ситуация иная: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.

Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину. 

Покупка недвижимости на юрлицо

Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.

1. Зарегистрировать новую компанию

По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, в этой схеме привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.  

Важно! С ноября 2024 года власти Таиланда совместно с полицией ужесточили контроль за использованием подставных лиц, к которому прибегают иностранные покупатели недвижимости.

2. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость

В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно особо проверять, чтобы вместе с землей не получить долги и другие обременения.

Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив ее на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.

Кроме того, недвижимость во владении юрлица связана с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчетности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.

Вероника Исмайлова руководитель департамента
недвижимости Таиланда  DDA Real Estate

Покупка земли во фрихолд с оформлением на тайскую компанию возможна только для реально действующих фирм. Схема с номиналами незаконна, а проверки еще в 2024-м сильно ужесточили.

Дает ли недвижимость право жить в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде не дает прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.

В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $28 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счет покупки жилья. 

Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год (Photo by Miltiadis Fragkidis on Unsplash)

Какие обязанности появляются у собственника

Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте, которые обычно продавец и покупатель делят пополам. Подробнее об этом – ниже.

Подробнее о регулярных расходах – в статье Содержание недвижимости в Таиланде

Поиск недвижимости в Таиланде

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Также можно оставить заявку на подбор объекта в соответствии с актуальными требованиями – риелторы вышлют подборки подходящих вариантов.

Нужен ли риелтор покупателю недвижимости в Таиланде

Для поиска и покупки недвижимости иностранцы здесь, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец. На первичном рынке происходит только так.

Изучите список компаний: Агентства недвижимости и застройщики Таиланда
Источник