Рынок недвижимости Аланьи в 2025 году: как изменился спрос и что происходит с покупателями из России
Турция остается самой популярной у посетителей Prian страной для покупки зарубежной недвижимости, хотя того ажиотажного спроса, который наблюдался в 2022 году, уже нет. Мы попросили Лилию Алтоп, директора агентства Altop Real Estate, которая 20 лет живет и работает в Аланье, рассказать про главные тренды на этом локальном рынке.
Фото: Bram Tigchelaar / Unsplash
Об авторе: Лилия Алтоп директор ALTOP Real Estate Задать вопрос
Рынок недвижимости Турции в 2025-м снова вырос за счет внутреннего спроса: за первые девять-десять месяцев года продажи жилья прибавили почти 20% к 2024-му, при этом доля сделок с иностранцами опустилась примерно до 1,3% против 4–5% на пике 2022 года. Основная активность сместилась на вторичный рынок, который держит около 70% всех сделок по стране.
Аланья на этом фоне остается одним из самых заметных локальных рынков в стране: сюда по-прежнему активно заходят иностранные покупатели (Россия, Германия, Иран, Украина, Скандинавия).
Аланья занимает третье, а порой и второе место в Турции как регион, в котором покупают недвижимость иностранцы. На первом месте Стамбул – с его масштабами, в том числе рынка недвижимости. И продажи порой сопоставимы – Аланья до Стамбула недобирает одну-две сотни сделок в месячном эквиваленте.
Главные турецкие законы, которые меняют спрос
1. Закон о краткосрочной аренде (закон № 7464)
С конца 2023 года в Турции действует отдельный закон о краткосрочной аренде, который превратил «Airbnb-историю» в лицензируемый вид деятельности.
Для сдачи квартиры посуточно требуется специальное разрешение, номер лицензии, табличка на доме, уведомление полиции, а в большинстве случаев – согласие соседей/собственников в комплексе. За нелегальную аренду предусмотрены серьезные штрафы, вплоть до закрытия объекта.
Что это дает по спросу (с точки зрения аналитики)
По Аланье логика такая: районы с сильным туристическим потоком и развитой инфраструктурой (набережные, парки, транспорт) сохраняют интерес как «арендные истории», но покупатель уже спрашивает не только «сколько будет приносить», а «можно ли это делать легально и каков налоговый режим».
2. Закрытые и открытые для ВНЖ районы
С 2022 года в части районов Турции покупка жилья не дает иностранцам права на первичную подачу на ВНЖ (ikamet) из-за превышения доли иностранцев в 20% – такие районы мы называем закрытыми. В Анталье в этот список попали и популярные кварталы Аланьи – Махмутлар, Каргыджак, Кестель, Авсаллар.
Турецкий район Махмутлар сейчас закрыт для получения ВНЖ. Фото: Kseniia Poroshkova / Unsplash
В 2025-м появились данные, что доля иностранцев в некоторых закрытых районах Аланьи снизилась, и формально они снова подходят под критерий «до 20%», из-за чего местные ассоциации начали говорить о возможном частичном открытии. Пока это обсуждение, а не официальное решение, но на настроениях рынка оно уже отражается.
Как это влияет на спрос
Суммирую: закон о краткосрочной аренде и миграционные ограничения разделили рынок на два сегмента – «для жизни и долгосрока» и «для лицензированного туризма».
При покупке квартиры в центре Аланьи по-прежнему можно получить ВНЖ. Фото: Ramon Kagie / Unsplash
Что продают в Турции и что покупают
По общим данным по Турции, вторичный рынок доминирует: в 2025 году около 70% всех сделок приходится на уже построенное жильё, и доля вторички продолжает расти быстрее, чем первичного рынка.
Для Аланьи из открытых источников и отраслевой аналитики видно несколько тенденций
В результате