Содержание недвижимости в Индонезии
Собственники недвижимости в Индонезии, разумеется, должны платить налоги и вносить коммунальные платежи. Сколько стоит содержание стандартной квартиры или виллы? Какие возможности есть для сдачи жилья в аренду и насколько это выгодно? Ответы на эти и другие актуальные вопросы – в нашей статье.
Расходы на содержание недвижимости в Индонезии можно разбить на несколько частей. Основные – оплата коммунальных услуг, управления (в случае с комплексами апартаментов или вилл), а также налоги на владение и сдачу в аренду.
Налоги на недвижимость
При владении недвижимостью в Индонезии начисляется ежегодный налог на землю и строительство, или PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Его размер варьируется в диапазоне 0,1–0,5% от оценочной стоимости объекта. Каждый регион и даже каждый городок определяет собственную ставку.
Налоговые органы выводят оценочную стоимость из стоимости, указанной при последней сделке с данным объектом, или из сравнения цен на похожие объекты на рынке.
Полученную цифру умножают на коэффициент:
Формула расчета налога для объекта недвижимости стоимостью 2 000 000 000 индонезийских рупий ($123 тыс.) выглядит так
2 000 000 000 × 0,5% × 0,2 (20%) = 20 000 000 индонезийских рупий ($1 230)
Налоги на недвижимость обычно платят авансом до апреля следующего оплачиваемого года (то есть до апреля 2025-го вы платите налог за 2026 год).
Собственники получают налоговое уведомление (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang – SPPT) с указанием требуемой суммы на электронную почту.
При заключении договора с управляющей компанией именно она берет на себя обязательство по своевременной уплате налогов.
Как платить налоги в Индонезии
Заплатить налог можно онлайн, через официальные банковские платформы, прямым банковским переводом или наличными в местных налоговых инспекциях.
Важно! В Индонезии иностранцы могут открыть счет в местном банке, перевести на него средства из любой страны и оплатить коммунальные услуги. Для открытия счёта не требуется вид на жительство. Индонезия не вводила ограничений на открытие счетов для россиян. Также коммунальные услуги можно оплатить со счёта в любом банке другой страны, в том числе в российских, которые не попали под санкции ЕС.
Коммунальные платежи
Размер коммунальных платежей зависит от особенностей конкретного объекта и его локации.
Электричество
Главный провайдер электричества в Индонезии – Государственная электроэнергетическая компания (PT Perusahaan Listrik Negara), которая имеет монополию на распределение электроэнергии в стране.
Несмотря на то что стоимость электроэнергии в стране невысока, использование кондиционеров и бассейн могут существенно влиять на размер счета.
В небольших помещениях при экономном использовании электроприборов ежемесячная плата за электричество составляет менее $50 в месяц. Владельцы просторных вилл с бассейнами и несколькими кондиционерами могут тратить более $200 ежемесячно.
В Индонезии есть две схемы оплаты электроэнергии: предоплата и счет по факту потребления. В последние годы PLN в основном перешла на модель предоплаты (prabayar), борясь с неплатежеспособными клиентами.
Пополнить баланс своего лицевого счета можно в онлайн-банке, в банкомате, в минимаркетах, на почте и даже на маркетплейсах, таких как Tokopedia. Для этого потребуется ввести номер вашего счетчика, который указан под штрих-кодом на его крышке, и сумму, на которую вы хотите пополнить счет. После оплаты вам предоставят 20-значный номер (иногда называемый токеном).
Полученный номер нужно ввести на вашем счетчике – и на табло появится количество киловатт-часов, на которое вы пополнили счет.
Важно! Если баланс уходит в минус, электроэнергия просто отключается и включается обратно в течение десяти минут после пополнения счёта. Как только средства на счету приблизятся к нулю, счетчик начнет издавать предупредительный звуковой сигнал.
Если вы оплачиваете услуги ежемесячно по итоговым показаниям счетчика, обычно это нужно делать до 20-го числа каждого месяца, следующего за поступлением счёта. За просрочку платежа начислят пени.
Водоснабжение
За водоснабжение отвечают государственные поставщики услуг. В Джакарте это компания Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Jaya, на Бали – Perumda Daerah Air Minum (PDAM) Tirta Sewakadarma.
Впрочем, водопровод есть далеко не во всех районах Индонезии. На территориях жилых комплексов есть частные колодцы, обслуживанием которых занимается УК. Она и выставляет счета за потребление. В больших жилых проектах девелоперы предпочитают устанавливать оба варианта водоснабжения, так как с подачей воды бывают сложности, а прерывать водоснабжение нежелательно.
Средняя стоимость счёта за воду зависит от показаний счетчика. Чем больше расход воды за месяц, тем дороже стоит каждый куб. С тарифами можно ознакомиться на официальных сайтах водных компаний.
При экономном использовании средний счет за месяц составляет около 100 тыс. индонезийских рупий ($7).
Внимание! Качество водопроводной воды в Индонезии оставляет желать лучшего. Система очистки не отлажена. Для стирки и душа использовать воду из крана можно, а вот для чистки зубов или мытья посуды – желательно прокипятить. Для питья можно использовать только бутилированную воду из магазинов.
Отопление
В тропическом климате Индонезии «подогревать воздух» обычно не требуется. Современные дома спроектированы так, чтобы поддерживать оптимальную температуру с помощью вентиляции или, если потребуется, кондиционера.
Газ
Централизованное газоснабжение в Индонезии доступно не везде. Например, на Бали это редкость. Для приготовления пищи и отопления покупают баллоны с пропаном в офисах авторизованных дилеров, хозяйственных магазинах и супермаркетах, а также на заправочных станциях.
Средняя стоимость газового баллона весом 12 кг составляет около 187 тыс. индонезийских рупий ($11,5).
Интернет, ТВ, телефон
В стране действуют несколько операторов мобильной связи. Среди основных – Telkomsel, XL Aхiata, Smartfren, Indosat ooredoo, Tri Indonesia.
Мобильная связь и интернет обходятся примерно в $20 в месяц. Безлимитный интернет и телефон будут стоить примерно $40–60 в месяц. Если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около $60.
Плата за содержание комплекса
Владельцы квартир в жилых комплексах и вилл в поселках должны платить сервисный сбор за обслуживание и ремонт общих помещений, а также за охрану и вывоз мусора. Эти платежи составляют от 50 тыс. до 150 тыс. индонезийских рупий ($3–9) за кв. м в месяц. Сумма может сильно варьироваться в зависимости от локации и инфраструктуры.
Страхование недвижимости
Индонезия находится в зоне высокой сейсмической активности, поэтому владельцам лучше оформить страховку недвижимости. Она работает при землетрясениях, ураганах и других природных катастрофах.
Стоимость страхового полиса зависит от стоимости объекта, локации и многих сопутствующих факторов. Ежегодный взнос составляет около 0,2% от стоимости застрахованного имущества. Например, для квартиры в кондоминиуме на берегу океана стоимостью около $130 тыс. страховка обойдется примерно в $260 за год.