Содержание недвижимости в Испании
Вы знали, что для нерезидентов Испании ежегодные налоги выше, чем для местных жителей? Если даже и знали – напомнить не помешает… В этой статье мы собрали самую важную информацию о ежегодных налогах на недвижимость и коммунальных платежах в Испании.
Фото: Paul Bowman / Unsplash
Налоги на недвижимость
Налог на недвижимость – IBI
Все собственники недвижимости в Испании (резиденты и нерезиденты) обязаны ежегодно платить налог на недвижимость, называемый IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles). Налог IBI уплачивает собственник, владеющий объектом на 1 января отчетного года. Ставка составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилья (ёе можно узнать на сайте Кадастра – Sede Electrónica del Catastro), которая может быть (чаще не намного, но всё же) ниже рыночной.
Плата IBI может быть привязана к текущему счету в испанском банке, в этом случае списание средств происходит автоматически. Банк предоставит форму, разрешающую уплату налога, и копия формы будет передана в местный орган самоуправления.
Виктория Кутузова директор по продажам SUNNIER HOMES
Налоговая служба отправляет сопроводительное письмо с размером пошлины на адрес владельца. Советую уплатить IBI в течение 14 дней после получения. Платежи можно привязать к вашему счету в испанском банке. Это удобно, так как можно настроить списание платежей частями: один раз, два раза в год или раз в три месяца – как вам удобнее.
Внимание! Помните, что неполучение письма не освобождает от ответственности – за просрочку платежа будут наложены санкции и начислены пени.
Ставка налога устанавливается каждым муниципалитетом страны, а коэффициенты, исходя из которых рассчитывается налог, периодически пересматриваются.
Подоходный налог для нерезидентов – IRNR
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании (то есть проводите здесь не более 183 дней в год и не декларируете эту страну как центр своих жизненных интересов), то должны дополнительно платить подоходный налог IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes).
Собственник обязан самостоятельно рассчитывать, заполнять и отправлять декларацию IRNR в налоговую службу. Размер сбора также зависит от кадастровой стоимости объекта, которую можно увидеть в квитанции на уплату IBI или на сайте кадастра.
Подоходный налог для нерезидентов IRNR обязателен для всех иностранцев (Photo by Sophie Popplewell on Unsplash)
Если недвижимость не сдается в аренду, то декларация подается до 31 декабря года, следующего за расчетным. Ставка для вмененного налога – 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС) от 1,1% кадастровой стоимости или 2%, если переоценка случилась более десяти лет назад. Пример: владелец квартиры кадастровой стоимостью €100 тыс. в Малаге заплатит около €250.
Если вы сдаете недвижимость в аренду, декларировать доход нужно ежеквартально. Есть исключения: на доход, полученный от долгосрочной аренды, нерезиденты с 2024 года могут подавать декларацию один раз в год, не позднее 20 января года, следующего за отчетным.
Налог IRNR в этом случае начисляется на размер получаемой прибыли. Ставка 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС). Например, с рентного дохода €20 тыс. в год придется отдать государству около €4,8 тыс. При этом из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы на обязательные работы или вынужденный ремонт. Но не на простое «улучшение» — это за свой счёт.
Логика такая: считается, что, повышая качество сдаваемого объекта, вы тем самым увеличиваете потенциальный доход, потому что сможете установить более высокую арендную ставку.
Важно! Если вы сдаете недвижимость в аренду не постоянно, то за месяцы простоя нужно будет подать декларацию о вмененном доходе.
Если вы продаете собственность, то представить декларацию нужно в течение трех месяцев после совершения сделки.
Налог на богатство – IP
Если оценочная стоимость недвижимости без обременений превышает €700 тыс., собственник – резидент и нерезидент – платит налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio). Ставки зависят от цены объекта и варьируются от 0,2 до 3,5%. Отчетность представляют в конце года, тогда же осуществляется и уплата налога.
Риелторы рекомендуют для сокращения налога на богатство распределять собственность между несколькими членами семьи и обращаться к налоговым консультантам.
Налог солидарности (impuesto de solidaridad a las grandes fortunas)
Этот сбор является дополнительным к налогу на богатство, целью которого является перераспределение налогового бремени за счет более обеспеченных людей. Особенно практика распространена в регионах, которые субсидируют муниципальный налог на богатство, к примеру, в Мадриде и Андалусии.
Он подлежит уплате в случае, если активы физических лиц превышают €3 млн. При этом из налоговой базы вычитают первые 700 тыс.
Налог рассчитывают по прогрессивной шкале, в зависимости от масштаба активов налогоплательщика:
Важно! Начисленная база налога на солидарность позволяет вычесть сумму, уплаченную в рамках регионального налога на богатство.
Налог на мусор
Весной 2025 года Испания ввела отдельный сбор за вывоз и утилизацию мусора (ранее эта статья расходов включалась в сумму налога IBI). Сумма определяется каждым муниципалитетом и обычно состоит из фиксированной ставки и надбавки за количество жильцов, площадь жилья и объемы вывозимого мусора.
Средний размер платежа за вывоз мусорных баков от €100 до €300 в год. Порядок оплаты также варьируется от города к городу: где-то его включат в квитанцию за воду, а где-то пришлют отдельный счет за год.
Кстати, местное налоговое право определяет, что платить пошлину должен тот, кто фактически пользуется услугой. То есть в случае сдачи квартиры в аренду этот платеж можно переложить на плечи арендатора!
Коммунальные услуги
Плата в товарищество собственников (комунидад)
Жителям апартаментов с зонами общего пользования (бассейн, сад, охраняемая парковка, закрытый двор) придется платить и за содержание территории. Размер платежа и зависит от статуса комплекса и объема инфраструктуры, может составлять €50, а может и €500. На сумму также влияют локация география, статус недвижимости и число жильцов в урбанизации.
В домах старого фонда без общей инфраструктуры собственникам должны платить за уборку подъездов, техническое обслуживание здания и даже капитальный ремонт.
Виктория Кутузова директор по продажам SUNNIER HOMES
Платеж за капитальный ремонт в старом аварийном доме, который не имеет ни бассейна, ни консьержа, может стоить ДОРОЖЕ, чем комунидад в новом доме с богатой инфраструктурой!
Для индивидуальных домов эта сумма зависит от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей зоны, освещение дорог) и составляет в год от €500 до €1500.
В элитных комплексах с развитой инфраструктурой (теннисные корты, сауна, спортзал, ресторан, бассейн) ежегодная плата может быть еще выше.
Виктория Кутузова директор по продажам SUNNIER HOMES
Покупая квартиру или большой пентхаус в элитном ЖК, надо понимать, что платежи будут рассчитаны исходя из коэффициента владения: чем больше квартира, тем дороже вы будете платить. При этом чем больше у вас коэффициент владения, тем весомее ваш голос на голосовании собственников. Это важно, когда, например, в новом доме принимаются решения по разным вопросам: сажать консьержа или поставить камеры видеонаблюдения в доме, будет ли лифт трогаться с ключа или отпечатка пальца и т. д. Все эти дополнительные дорогостоящие опции, навязываемые УК в первый год, сильно влияют на платеж комунидада. Поэтому всегда рекомендуется принимать активное участие в таких голосованиях – напрямую или через доверенное лицо.
Электричество
Среди основных поставщиков электроэнергии в стране можно отметить:
Они в свою очередь сотрудничают с дистрибьюторами, из-за которых процесс подключения электричества в новом объекте может растянуться на пару недель.
Стоимость электричества зависит от снабжающей компании, выбранного тарифа и общей нагрузки. Проверяйте тарифы и мощность, так как любые изменения в уже подписанный контракт – платные и могут обойтись почти в €100.
Независимо от фактически потребленной энергии, собственник оплачивает договорную подключенную мощность (как абонентскую плату). Поэтому владельцы летних домов в Испании, которые проводят там лишь несколько недель в году, часто устанавливают предохранители, например, на 5 кВт·ч, чтобы снизить платеж. Кроме фиксированной суммы по счетчикам оплачивается фактически потребленная энергия.
В 2025 году средний счет за электроэнергию по регулируемому тарифу в Испании составил €84 в месяц. Куда дешевле, чем, например, в Германии.
Летом семье из трех человек в курортных апартаментах электроэнергия обходится до €150 в месяц (в зависимости от интенсивности использования электроприборов); обладатели вилл, как правило, платят еще больше.
Более высокие счета могут приходить и зимой, когда чаще включают обогреватели и теплый обдув кондиционеров.
Курортные апартаменты в городе Торревьеха (Photo by Ximonic (Simo Räsänen) on Wikimedia)
Водоснабжение
Средняя стоимость кубометра воды в Испании составляет €2, но может отличаться в зависимости от региона и поставщика. Большинство муниципалитетов взимают постоянную плату за минимальное потребление (canon de consumo) независимо от того, пользовались ли водой на самом деле. Некоторые районы, где поставщики частные, выставляют более высокие тарифы владельцам жилья, предназначенного для отдыха.
В среднем счет за воду составляет около €25 в месяц, когда жилье пустует, и около €50–75 в месяц, когда квартирой пользуется семья из трех человек.
Газ
Центральное газоснабжение чаще встречается в центре и на севере Испании. А в новых пректах газ уже не предполагается по нормативам.
На юге и восточном побережье проводить газ начали позднее. В зависимости от состава семьи и активности использования газ обойдется в €25–35 в месяц.
Газовый баллон стоит €15–30. Его хватает примерно на месяц активного использования.
Отопление
Около 10% испанских домов подключены к центральному отоплению. Оно бывает двух типов: бойлеры в доме или котельные на микрорайон. Владельцы квартир с центральным отоплением платят за обогрев €50–60 в месяц. Отопительный сезон длится не менее трех зимних месяцев.
В домах без отопления кто-то использует обогреватель, кто-то теплые полы. Отопление электрическим бойлером (без учета нагрева воды для мытья) обойдется в среднем в €80 в месяц.
Если обогревать помещение кондиционеров, в месяц придется потратить от €100 — в экономичном режиме; а так может набежать и €300.
В современных испанских апартаментах обычно устанавливают энергоэффективные системы, позволяющие сократить расходы на обогрев помещений.
В современных апартаментах установлены сплит-системы кондиционирования (фото-база Prian)
Виктория Кутузова директор по продажам SUNNIER HOMES
Система аэротермии на сегодняшний день самая прогрессивная. Она позволяет заметно снизить как налог IBI, так и само потребление электричества. Счета за электроэнергию приходят заметно ниже. Многих застройщиков сейчас обязуют устанавливать эти системы в новых ЖК. Эта прогрессивная система отопления и/или охлаждения использует тепловой насос для извлечения тепла из НАРУЖНОГО воздуха. При этом надо понимать, что содержание этой модной машины стоит недешево!
Интернет, ТВ, телефон
Наиболее популярные операторы связи в Испании – Movistar, Vodafone, Orange и Yoigo. Мобильная связь и ограниченный доступ в интернет будут стоить от €19 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €50. А если подключить через своего провайдера и телевидение, придется отдавать около €75.
Страхование недвижимости
Покупатели, которые пользуются банковским кредитом, обязаны застраховать недвижимость, для остальных это добровольная опция.
Важно учитывать: оформлять нужно только один страховой полис и ни в коем случае не «дублировать» страхование.
Многие клиенты при открытии счёта в банке оформляют минимальную страховку недвижимости как обязательный банковский продукт — в последнее время испанские банки часто навязывают его. Но если квартира застрахована сразу в нескольких страховых компаниях, то при наступлении страхового случая вы рискуете не получить выплату ни в одной: это могут трактовать как недобросовестные действия.
Стоимость полиса зависит от цены объекта, суммы покрытия и других параметров.
Обратите внимание! В настоящее время испанские банки не выдают ипотеку налоговым резидентам РФ и РБ.
Минимальная страховка – €270 в год, полная, включающая возможный ущерб, нанесенный третьим лицам — €400–800 в год.