Содержание недвижимости в Италии
При покупке и содержании недвижимости иностранцы и резиденты Италии обладают одинаковыми правами. Но есть ли разница в затратах на обслуживание дома? Какие налоги придется платить обязательно и на какие суммы коммуналки рассчитывать? Читайте в нашей статье.
Фото: Kristīne Zāle (Macro Viewpoint) / Unsplash
Обновлено в феврале 2026 года
Налоги на недвижимость
Один или два раза в год (на выбор) владельцы итальянского жилья должны платить три налога.
1. На владение недвижимостью (IMU – Imposta municipale unica)
Для расчета данного налога потребуется знать:
Налоговой базой служит кадастровая стоимость объекта, увеличенная на 5%. Получившуюся сумму умножают на соответствующие объекту коэффициенты. Самое загадочное – категория объекта. Итальянское правительство присваивает ее разным типам недвижимости.
Юлия Козырева владелица AB Property
Кадастровая категория объекта (жилая недвижимость относится к группе A и делится на подкатегории A/1, A/2, A/3 и т. д.) – это официальная техническая классификация недвижимости, а не субъективная оценка «престижности» или близости к морю. Категория присваивается на основании совокупности характеристик объекта.
При определении категории объекта учитываются его внутренние и внешние характеристики.
К внутренним относятся планировка и ориентация по сторонам света, уровень отделки и текущее состояние, санитарные и визуальные параметры, качество инженерных систем, размеры помещений, их соответствие назначению, а также наличие общих (общедомовых) служб и пространств.
К внешним – местоположение объекта и характеристики окружения: район, инфраструктура, транспортная доступность и уровень урбанизации.
Именно от кадастровой категории зависит применяемый коэффициент при расчете налоговой базы, а значит, и итоговая сумма налога.
Узнать категорию важно еще до покупки дома, так как повышающий коэффициент может быть очень существенным. Нередко случается, что невзрачная застройка имеет культурную или историческую значимость. А бывает и так, что, купив квартиру в одной части дома, вы будете платить €900 в год, а купив аналогичную в другой – сумму в два раза меньше. Потому что одна часть здания – исторически ценная, а вторая – современная пристройка.
Юлия Козырева владелица AB Property
Заметная разница в налоге обычно связана не с локацией, а с кадастровой категорией объекта. Более высокая налоговая нагрузка характерна для так называемых люксовых категорий – A/1, A/8 и A/9: к ним, как правило, относятся новые, более качественные или статусные объекты, такие как виллы, здания с архитектурной ценностью и недвижимость высокого класса. Большинство обычных квартир и домов относятся к категориям A/2–A/3, где кадастровая база существенно ниже.
Поэтому две квартиры в одном и том же здании действительно могут облагаться по-разному, но причина здесь не в части дома, а в разнице категории или кадастрового дохода, которые зависят от технических характеристик конкретного объекта.
Средняя годовая ставка составит 0,46–1,06% от кадастровой стоимости объекта. Ставки устанавливает муниципалитет каждого населенного пункта (comune); офис, который этим занимается называется ufficio tributi. Актуальные минимальные и максимальные ставки для каждой категории недвижимости опубликованы на сайте Минфина Италии.
Юлия Козырева владелица AB Property
Законодательство действительно допускает диапазон ставок IMU примерно от 0,46 до 1,06%. Однако на практике большинство муниципалитетов устанавливает ставку для второй недвижимости на уровне 1,06% (10,6‰), то есть близко к максимально допустимой. Минимальная ставка 0,46% – это предусмотренная законом возможность, но в реальной практике встречается крайне редко. Поэтому при предварительном расчете расходов разумно ориентироваться именно на ставку 1,06%, если иное не установлено конкретной коммуной.
До 2020 года существовал отдельный муниципальный налог (TASI – Tassa sui servizi indivisibility). Размер его регулирует городской муниципалитет. Ставка варьируется – 0,1–0,25%. Конкретная сумма разнится в зависимости от города, коммуны и властей, но никак не связана с типом недвижимости. Предел – €100, среднее значение – €70. Налог будет выше в исторических и/или туристических городах с плотной застройкой, сложной системой коммуникаций. Некоторые мелкие деревни и районы, расположенные ближе к центру полуострова, TASI не платят.
Важно! С 2020 года налог TASI как самостоятельный платеж отменен и объединен с IMU в единый налог.
Если в документах или квитанциях встречается упоминание TASI, речь, как правило, идет о старой терминологии или технической формулировке, а не о дополнительном действующем налоге. Начисляется единый налог IMU по ставке, установленной конкретной коммуной.
2. Налог на вывоз мусора (TARI – Tassa rifiuti)
Размер TARI зависит от расположения дома, числа жильцов и объема отходов. Сумма рассчитывается индивидуально. К примеру, если в квартире площадью 150 кв. м в старом городе постоянно проживает два человека, годовой налог составит около €300. Если площадь жилья 77 кв. м, расположено оно в пригороде, а живет в ней только один владелец – около €170–250.
Юлия Козырева владелица AB Property
Возможность снижения налога не является автоматической и зависит не только от количества месяцев проживания. При подаче декларации о владении новый собственник указывает, является ли объект его постоянным местом жительства и сколько человек в нём зарегистрировано. Решение о предоставлении возможных льгот принимает муниципалитет в рамках своих полномочий. На практике такие решения зависят от местной бюджетной политики и финансовых потребностей коммуны.
Сроки уплаты налогов
Юлия Козырева владелица AB Property
Можно заплатить всю сумму налогов сразу в июне, но в декабре всё равно нужно проверить ставки (aliquota), которые коммуна утверждает один раз в год, чаще всего в сентябре, решением муниципального совета. По закону эти ставки должны быть опубликованы в базе MEF (Portale del Federalismo Fiscale) в установленный срок, обычно осенью.
Пока этого не произошло – в июне платят аванс (acconto) по ставкам прошлого года. Даже если вы вносите платеж сразу за весь год, расчет всё равно делается по прошлогодней ставке.
Если же осенью comune утверждает новую aliquota, она применяется задним числом ко всему текущему году. В этом случае в декабре нужно либо доплатить разницу, либо, что бывает реже, возникает переплата.
Как рассчитать налоги
Есть два бесплатных варианта: рассчитать самому, но при этом приготовиться к ответственности за возможные ошибки, или возложить эту ответственность на коммуну. Второй случай – редкость, так как в большинстве случаев коммуна этим вопросом не занимается.
Платная альтернатива – нанять налогового консультанта, услуги которого обходятся в €40–100 в зависимости от региона, или обратиться в государственную налоговую службу. Там подобная услуга стоит дешевле, но придется ждать в очереди, так как спрос немалый.
Как оплатить
Платежи можно провести удаленно – через интернет-банкинг или через личный кабинет после регистрации на сайте налоговой службы.
Юлия Козырева владелица AB Property
В настоящее время доступ к личному кабинету налоговой службы Италии возможен только через цифровую идентификацию (SPID, CIE или CNS). Старые учетные записи больше не используются. Регистрация возможна, только если у вас есть ВНЖ (без него вам не выдадут SPID).
Заплатить налог через банк возможно только при наличии счёта в итальянском банке.
Если вы находитесь в Италии, можно также сходить с квитанцией в банк или на почту.
Если основную часть времени живете за пределами страны, заплатить налог можно банковским переводом.
Юлия Козырева владелица AB Property
Не все муниципалитеты сразу предоставляют реквизиты для уплаты налога. Часто за ними приходится обращаться отдельно и объяснять ситуацию – обычно это вызывает удивление.
Кроме того, внести деньги от лица владельца недвижимости может уполномоченный представитель.
Юлия Козырева владелица AB Property
Уплатить налог может любой представитель собственника, но для этого всё равно нужно идти на почту с декларацией.
Если у вас есть счет в итальянском банке, commercialista (бухгалтер) может подать декларацию с расчетом налога, указать ваш IBAN, и тогда налоговая спишет сумму автоматически.
Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и из-за санкций прямые переводы с российских счетов тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Можно ли получить скидку
В Италии существует налоговая льгота Prima casa.
Юлия Козырева владелица AB Property
На практике даже после истечения пятилетнего срока, когда применение НДС уже не является обязательным, застройщик всё равно может применить ставку с учетом НДС.
Льгота Prima casa может применяться повторно (например, если ранее приобретенная недвижимость продана), однако одновременно использовать ее для двух объектов нельзя.
Обязательное условие – приобретаемая недвижимость должна стать вашим основным жильем в Италии, с оформлением регистрации по месту жительства (residenza anagrafica). Для этого необходимо иметь законное право проживания в стране (гражданство ЕС либо действующий ВНЖ).
Важно! Можно использовать данное правило, даже если ВНЖ еще нет, но вы намереваетесь его получить. В таком случае следует при оформлении покупки у нотариуса и расчете налогов сообщить о ваших намерениях оформить резиденцию, и он рассчитает налог с учетом льготы. Но важно прописаться в течение 18 месяцев – в противном случае придется внести недостающую сумму и пеню.
При наличии вида на жительство или ПМЖ можно претендовать на ряд других льгот при определенных условиях (многодетная семья, единственное жильё и т. д.).
Читайте также
Коммунальные услуги
Плата за кондоминиум
Если вы приобрели квартиру в комплексе, скорее всего, в нём будет condominio – аналог товарищества собственников. Это сообщество отвечает за общее пространство: лифты, лестницы, придомовую территорию, бассейн. Нанимает садовников, уборщиков, чистильщиков, лифтеров и прочий персонал.
Плата за кондоминиум делится в равных пропорциях между всеми собственниками. Если, к примеру, в здании 20 квартир, а общая сумма составляет €4 тыс. в год, каждый владелец будет платить €200. Общая годовая плата может доходить до €6 тыс. в зависимости от оснащенности комплекса.
Примеры (сумма годового платежа)
Электричество
В Италии работает более 40 поставщиков электроэнергии. Некоторые из них действуют по всей стране, например Eni или Edison, другие обслуживают определенные регионы, как Servizio Elettrico Roma в Риме.
Квитанция за электричество приходит раз в два месяца. Суммы платежей определяются по счетчикам.
В 2026 году средний счет для типичного домохозяйства в месяц – €50–80 при потреблении 2700 киловатт-часов в год.
Чтобы экономить ресурсы, итальянцы используют энергосберегающее оборудование: лампочки, технику с маркировкой А+++, а при покупке дома учитывают его энергоэффективность по присвоенному индексу (A, B, C, D, E, F, G). Кстати, расходы на обогрев дома с индексом A и G могут разниться даже вдвое.
Венеция (фото: Henrique Ferreira на Unsplash)
Отопление
Центральное отопление в Италии включают с октября по апрель. При этом батареи обычно греют не целый день, а по утрам и вечерам. Суммы в счетах варьируются в пределах €100–150 в месяц в зависимости от региона проживания. При этом квитанции выписывают только в те месяцы, когда батареи работают.
Важно помнить: предел температуры внутри помещений установлен на уровне 20 °C с допуском до 22 °C.
Но в большинстве итальянских домов центральная система отсутствует, и отапливать помещения приходится электричеством или газом.
Газ
Средний счет за газ варьируется в пределах €100–150 в месяц. Тарифы разнятся в зависимости от компании-поставщика и конкретного региона, так как поставщики разделили страну на шесть платежных зон. Например, в Палермо траты на газ на треть меньше, чем в Милане.
Водоснабжение
Центральное водоснабжение в Италии ограничено фиксированным количеством кубометров, установленным регионом. Если домохозяйство превышает лимит, тариф на воду будет более высоким.
В среднем по стране счет за воду для семьи из трех человек в 2026 году составляет €40 в месяц. Собственники получают счета за воду в последний рабочий день месяца. Произвести платеж необходимо не позднее 15-го числа следующего месяца.
Интернет, ТВ, телефон
За TV-антенну платят все, исключение – лишь те случаи, когда установить ее невозможно. То есть, если даже у вас не подключено телевидение, но сделать это реально, налог за TV вы платите всё равно. Ежегодная сумма – около €100, которую разбивают на несколько платежей и добавляют в счета за электроэнергию.
Наиболее популярные операторы связи в Италии – Vodafone, Windtre, TIM и Iliad.
Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить от €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €18 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €25 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц €40.
Страховка
Страховать приобретаемое жильё обязательно, только если вы покупаете его в ипотеку. Цена годового полиса 1–4% от стоимости недвижимости. Страховая компания может снизить ставку, если вы постоянный клиент и практически не задействуете полис.
Финальная стоимость страховки зависит от компании и конкретных условий. В среднем она варьируется в пределах €150–400 в год.
Коммунальные платежи вносятся так же, как и налоги: можно платить удаленно через интернет-банкинг или через сайты компаний-поставщиков, а также приходить с квитанциями в банк или на почту. Еще один вариант – доверить решение вопроса управляющей компании.