Умеренный рост, жёсткий дефицит: главные прогнозы для покупателей жилья в Германии
04.01.2026
Цены на жильё в 2026 году будут расти, а нехватка объектов только обострится.
Фото: Roman Kraft / Unsplash
Прогноз и факторы роста цен
Эксперты не предвидят краткосрочного улучшения ситуации для арендаторов и покупателей. Учитывая рост процентных ставок и строительных издержек, прогнозируется, что цены на покупку недвижимости продолжат умеренный рост и в 2026 году.
Ожидаемый рост. Михаэль Фойгтлендер, эксперт Немецкого экономического института (IW), прогнозирует умеренный рост цен на уровне 3–4% в следующем году, хотя и отмечает, что темпы будут ниже, чем в 2010-х годах.
Сдерживающие факторы. Экономический кризис и сокращение рабочих мест ограничивают динамику рынка, но другие фундаментальные факторы продолжают толкать цены и аренду вверх.
Сокращение домохозяйств. Карстен Бжески, главный экономист ING Bank, указывает на постоянное сокращение среднего размера домохозяйства, который сейчас составляет 2,0 человека (по сравнению с 2,3 в 1991 году). Тенденция к более позднему созданию семей и снижение рождаемости приводят к тому, что всё больше людей живут в одиночестве, увеличивая общий спрос на жилую площадь независимо от численности населения.
Урбанизация. В то время как в сельской местности, по данным Empirica, пустует около 1,7 миллиона квартир, крупные города Германии продолжают привлекать десятки тысяч молодых людей ежегодно благодаря возможностям трудоустройства, что обостряет конкуренцию на городском рынке.
Давление на арендную плату и недоступность жилья
Дефицит жилья в сочетании с миграционными тенденциями приводит к значительному росту стоимости аренды.
Рост арендной платы. Согласно исследованию Немецкого института экономических исследований (DIW), арендная плата по стране к 2025 году выросла в среднем на 4%, а в крупных городах этот показатель достиг 8%.
Покупка становится элитарной. Приобретение собственного жилья становится всё более недоступным для среднего класса. Эксперт Фойгтлендер отмечает, что средний собственный капитал семьи-арендатора составляет всего €22 300. Он констатирует: «Покупка собственного жилья становится все более элитарной».
Барьеры на пути к покупке. Высокие расходы на оформление сделок, включая нотариальные сборы и пошлины за регистрацию в земельном реестре, а также налог на передачу недвижимости (колеблется от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), служат серьёзным препятствием. Фойгтлендер полагает, что снижение налога могло бы облегчить ситуацию.
Процентные ставки и дефицит нового строительства
Рост стоимости заимствований и замедление строительства усугубляют дефицит предложения.
Стабильно высокие ставки. Процентные ставки по строительным кредитам сохраняются на высоком уровне, около 3,7%, и, как ожидается, останутся в диапазоне 3,5% – 4,0% в первой половине 2026 года, согласно прогнозу Оливера Кохнена из Baufi24. Растущий государственный долг оказывает дополнительное повышающее давление на ставки.
Кризис строительства. Снижение количества разрешений на строительство в предыдущие годы привело к застою в возведении новых объектов. Прогнозы IW неутешительны: в 2025 году будет построено всего около 235 000 домов, а в 2026 году – 215 000. Это значительно ниже необходимого уровня.
Необходимая норма. Себастьян Дюллиен из Института им. Ханса Бёклера отмечает, что страна ежегодно нуждается в строительстве примерно 320 000 новых домов для стабилизации ситуации. Хотя худший этап кризиса, вероятно, позади, ситуация остаётся сложной.
Демография и экономические факторы
Демографический и экономический рост также поддерживают высокий спрос.
Рост населения. Вопреки долгосрочным прогнозам о сокращении, население Германии продолжает расти, достигнув 83,6 миллиона человек в 2024 году, благодаря устойчивой иммиграции (включая пики 2015 и 2022 годов).
Платёжеспособный спрос. Рост заработной платы и рекордный уровень налога на наследство и дарение, зафиксированный в 2024 году, указывают на наличие значительного платёжеспособного спроса, что также поддерживает высокие цены на недвижимость.
Побочный эффект. В то же время, растущая недоступность жилья в городах может иметь и положительный эффект: она стимулирует людей к переезду на небольшие расстояния от мегаполисов для покупки собственного жилья, что потенциально может снизить давление на рынок в центрах.
Ключевой вывод
Рынок недвижимости Германии, несмотря на экономические трудности, находится в фазе умеренного роста цен, вызванного структурным дефицитом предложения, демографическими изменениями и высоким спросом, что делает покупку жилья всё более привилегированной.
