Урбанизация Пхукета: миллионы туристов в обмен на километры лесов

25.06.2025

Туристический бум, инвестиционные циклы и природные ресурсы Пхукета переплетены в тесную, но не всегда гармоничную систему. За несколько десятилетий остров прошёл путь от периферийной провинции с аграрной и сырьевой экономикой до одного из самых привлекательных инвестиционных рынков в Азии, однако эта трансформация имела свою цену — в первую очередь для природного ландшафта.

Как именно изменялась пространственная и экономическая структура Пхукета под давлением туризма и притока капитала, а также какие стратегии позволяют девелоперам развиваться в условиях стремительно иссякающего земельного ресурса — в трёх частях исследования Tranio.

Часть 2: турпоток и рынок недвижимости

Часть 3: девелопмент Пхукета

Хронология урбанизации Пхукета

На рубеже 1980-х годов Пхукет представлял собой преимущественно ресурсно-ориентированный регион — добыча полезных ископаемых, каучуковые плантации и рыболовство формировали основную структуру занятости и экспорта. Однако строительство моста Сарасин, обеспечившего наземное сообщение с материком, и рост внутреннего туризма стали триггерами масштабных пространственных и экономических изменений.

К 1990 году площадь урбанизированных территорий увеличилась более чем на 50%, положив начало формированию инфраструктурного каркаса острова как туристического центра. В течение 90-х годов активизация девелопмента — особенно в прибрежных районах Патонга, Карона и Каты — сопровождалась ростом стоимости земли и постепенным вытеснением местного населения. Уже к середине десятилетия рынок вступил в фазу перегрева, а азиатский финансовый кризис 1997 года вскрыл структурные уязвимости прежней модели развития.

Историческая справка

Рынок недвижимости Пхукета в начале 1990-х пережил фазу стремительного роста, во многом обусловленного притоком дешёвого капитала через Bangkok International Banking Facilities (BIBF). Девелоперы активно занимали в долларах США и иенах, пользуясь низкими ставками и рассчитывая на стабильный валютный курс — допущение, которое в ретроспективе оказалось критичным.

Девальвация бата на 50% в июле 1997 года стала системным ударом по девелоперскому сектору. Обязательства, номинированные в иностранной валюте, фактически удвоились, моментально обострив долговую нагрузку.

В начале 2000-х восстановление рынка недвижимости Пхукета опиралось уже не на кредитование, а на прямой приток иностранного капитала. Основными покупателями стали частные инвесторы-кэшбаеры из Европы, Австралии и Гонконга. Это принципиальное отличие от модели 1990-х годов, где спрос формировался преимущественно за счёт внутренних заёмщиков.

Важную роль сыграли институциональные реформы: ужесточение банковского регулирования и контроль над потребительским кредитованием снизили масштабы спекулятивного строительства. Рынок стал менее зависим от циклов внутреннего кредитования и переориентировался на внешнего покупателя.

Цунами 2004 года стало поворотной точкой — как в плане физической трансформации побережья, так и в привлечении международного внимания. Масштабное восстановление инфраструктуры сопровождалось новой волной девелопмента.

Урбанизированная зона спустя 5 лет достигла пика в 106 км², при этом площадь лесных массивов сократилась до рекордного минимума, поэтому развитие, следующее за бумом стройки, концентрировалось на уплотнении уже освоенных территорий, особенно в западной и центральной частях острова.

Пандемия COVID-19 временно остановила рост, вызвав отток капитала и сокращение застроенных площадей. Однако уже с 2021 года, на фоне запуска программы Phuket Sandbox, остров вновь попал в фокус инвесторов.

К 2024 году уровень урбанизации восстановился до 102,4 км², а спрос на недвижимость со стороны международных покупателей начал превышать докризисные значения.

Урбанизация сопровождалась значительными экологическими издержками. С середины 2000-х годов наблюдается устойчивое сокращение лесных массивов и мангровых экосистем: со 138,2 км² (25,5% площади острова) до 109,9 км² (20,2%) в период 2006–2015 годов, с последующим снижением до исторического минимума — 102,5 км² (18,9%).

С начала 2010-х годов, в условиях ограниченного земельного фонда, девелоперская активность на Пхукете сместилась в сторону уплотнённой застройки и интеграции многофункциональных форматов. Основной фокус — центральные районы острова и прибрежные кластеры западного побережья, где сохраняется стабильный спрос со стороны иностранных покупателей и институциональных инвесторов.

Параллельно туризм, выступая ключевым драйвером экономического роста, усилил структурные перекосы. Стремительный рост цен на землю ускорил джентрификацию прибрежных зон, вытеснив коренное население в менее развитые юго-восточные округа. Это активировало процессы вторичной урбанизации и усилило давление на социальную и транспортную инфраструктуру.

Главное

Туризм как триггер трансформации

С конца 1980-х годов Пхукет прошёл путь от ресурсно-ориентированной экономики к международному туристическому хабу. Строительство моста Сарасин и рост внутреннего туризма стали отправной точкой урбанизации и изменения модели занятости.

С начала 2000-х рынок стал ориентирован на иностранных кэш-байеров, а девелопмент — менее зависим от банковского кредитования. Масштабное восстановление после цунами дало импульс новому витку застройки, пик урбанизированных территорий достиг 106 км².

Экологические издержки сопровождали рост: с 2006 по 2015 год площадь лесных массивов сократилась более чем на 20%. К 2024 году урбанизация достигла 102,4 км², спрос на недвижимость со стороны иностранных инвесторов превзошёл докризисный уровень.

Смена формата застройки

С начала 2010-х из-за ограниченного земельного фонда девелопмент сместился к уплотнению и многофункциональным форматам, особенно в центральных и западных районах.

Туризм усилил давление на девелоперов, местное население и земельный банк острова в целом: усилилась нагрузка на транспортную и социальную инфраструктуру в юго-восточной части острова, развитие которой, в том числе, запустило рост цен на недвижимость.