Уступы и уступки: как регуляторная политика давит на девелопмент Пхукета
Oleg Elkov / shutterstock
Пхукет прошёл путь от аграрно-сырьевой провинции к одному из ведущих инвестиционных хабов Юго-Восточной Азии — и эта трансформация была обусловлена не только туристическим спросом, но и чередой инвестиционных циклов. Однако экономический рост сопровождался нарастающим давлением на экосистему и инфраструктуру, обнажив структурные дисбалансы модели развития.
Как туризм и приток капитала перекроили пространственную организацию острова, и какие стратегии сегодня применяют девелоперы в условиях дефицита земли и ужесточающихся регуляторных ограничений — в исследовании Tranio.
Читайте прошлые части исследования:
Стратегия Sansiri: заповедники и заказники
Sansiri начали экспансию на Пхукет в 2011 году, став одним из первых котируемых на бирже девелоперов, осознанно зашедших в регион с долгосрочной стратегией. С тех пор Пхукет закрепился в структуре холдинга как приоритетный региональный кластер — с 2024 года официально обозначенный в отчёте для инвесторов как «хаб № 2» после Бангкока.
В 2025 году портфель Sansiri в регионе насчитывает 27 реализованных проектов совокупной стоимостью 26 млрд батов: от доступного жилья у аэропорта до флагманских проектов в премиальных локациях.
В 2024 году Sansiri запустили четыре новых проекта, в том числе премиальный CANVAS Cherngtalay и виллы The Tales Story One — Bangjo. Все проекты демонстрируют смещение акцента от курортного сегмента в сторону жилых форматов, ориентированных на длительное проживание и среднесрочное базирование капитала с привлечением местного спроса.
Девелопер Sansiri был и одним из пионеров строительства на Пхукете многоквартирных домов городского типа — практически бангкокских кондоминиумов, но с пхукетской небольшой этажностью. Предложение было нацелено на тайскую молодежь, которая в 2010-х активно приезжала на Пхукет жить и работать, основу предложения составляли студии и квартиры с одной спальней, а центром такой городской застройки стали район Кату, где девелопер возводил первые кондоминиумы под брендами dcondo и The Base.
Антон Махров редактор газеты «Новости Пхукета»
На горизонте 2025–2029 гг. Sansiri планирует инвестировать в Пхукет порядка 25 млрд батов (сравнимые со всем портфолио застройщика в этом году), из которых 2 млрд будет направлено на точечные приобретения земли.
В этом контексте показательно, что 7 из 8 действующих проектов компании в 2024 году уже сегодня располагаются в непосредственной близости от природных территорий — в том числе лесных массивов, парков и слоновьих заповедников.
Пять из них возводятся вблизи инициатив, подобных Phuket Elephant Sanctuary и Elephant Jungle Sanctuary — общественных проектов, ориентированных на реабилитацию слонов, ранее эксплуатировавшихся в туристической индустрии.
Несмотря на отсутствие формального статуса национальных парков, эти заповедники играют всё более значимую роль в позиционировании Пхукета как направления ответственного туризма. Формат предполагает этичное, ненасильственное взаимодействие с животными и пользуется растущим спросом среди международных туристов, ориентированных на ценности устойчивого развития и ESG-стандарты.
Системная работа девелопера в таких зонах создаёт не только визуальное преимущество для проектов, но и формирует дополнительную ценность в глазах аудитории, чувствительной к этике и экологической составляющей. В долгосрочной перспективе соседство с этими территориями может стать значимым нематериальным торговым предложением, усиливающим инвестиционную привлекательность.
Стратегия TITLE: пляжи и первая линия
Rhom Bho Property, первоначально специализирующиеся на земельных спекуляциях на Пхукете, начали системную девелоперскую деятельность в 2011 году, представив первый проект под брендом The Title — четырёхэтажный комплекс на 160 апартаментов в районе Равай.
С этого момента компания последовательно выстраивает своё позиционирование как нишевой девелопер с фокусом на курортные low-rise проекты, долгосрочную ценность и бережную интеграцию в природную среду.
С 2012 по 2024 год портфель TITLE вырос до 14 проектов, сосредоточенных в трёх ключевых кластерах — Равай, Най Янг и Банг Тао. География подчёркнуто выборочная: каждый участок подбирается с прицелом на дефицитное расположение — первая линия или шаговая доступность до пляжа. К 2024 году шесть проектов завершены, два — в передаче прав собственности, шесть — на стадии активных продаж и строительства.
С 2023 года стратегическое развитие TITLE поддерживается мажоритарным акционером — AssetWise PLC. Альянс с ним усилил инвестиционную и управленческую базу, позволив TITLE войти в сегмент премиальных вилл (через Botanica Grand Avenue), а также начать формирование отельного направления, community malls, управления недвижимостью и постпродажного обслуживания.
Несмотря на трансформацию в девелопера полного цикла, TITLE сохраняет стратегический фокус, характерный для игроков земельного рынка: каждый проект выстраивается от уникальности локации и её ограниченности в будущем.
В отличие от конкурентов, ориентирующихся на соседство с природными зонами, сохранность которых в значительной степени зависит от градостроительной политики и лоббизма застройщиков-конкурентов, TITLE опирается на beachfront-активы, обеспечивая долгосрочную защиту за счёт дефицитности.
Такой подход минимизирует риски пресыщения микрорынка и позволяет поддерживать устойчивое конкурентное преимущество на горизонте нескольких лет.
Ожидания девелоперов Таиланда
Согласно отчётам по форме 56-1 девелоперов Sansiri, Rhom Bho Property, Pruksa, Supalai, LPN, Ananda и Property Perfect, настроения застройщиков на 2025 год можно охарактеризовать как прагматично-оптимистичные: фокус на устойчивый рост, опора на адаптивную бизнес-модель и диверсифицированный продуктовый портфель.
Вектор развития девелопмента смещён в сторону стабильного расширения географии, адресного запуска новых проектов и повышения операционной эффективности.
Упомянутый Sansiri в вопросе расширения земельного банка использует мультиканальную модель — от сотрудничества с брокерской сетью и дочерней компанией Plus Property до прямого приёма предложений от собственников через корпоративные платформы. Приоритет отдаётся участкам в нишевых локациях с перспективой средне- и долгосрочного развития.
В 2025 году TITLE реализует точечную и выборочную стратегию присутствия на Пхукете в локациях с высоким туристическим потенциалом — Равай, Най Янг и Банг Тао. Модель развития основывается на малоэтажной застройке (4–7 этажей), соответствующей требованиям зонирования в прибрежных зонах, и кластерной логике освоения территорий, позволяющей эффективно управлять себестоимостью, инфраструктурной нагрузкой и темпами выкупа. Такой подход обеспечивает баланс между курортной плотностью среды и устойчивостью проекта в долгосрочном горизонте планирования.
В 4-м квартале 2024 года совокупный индекс девелоперских настроений в жилищном строительстве Таиланда (HDSI) достиг 50,4 единицы, впервые превысив медианную отметку за последние семь кварталов. Уверенность игроков рынка возвращается: заметен рост по направлениям операционной эффективности, продаж и инвестиционной активности. Сдерживающим фактором остаётся занятость — компании пока не готовы масштабировать команды, несмотря на улучшение бизнес-фона. Амбиции запуска новых проектов также снизились по сравнению с началом прошлого года.
Разрыв между публичным и частным сегментами усилился: непубличные девелоперы демонстрируют резкий скачок оптимизма — индекс ожиданий от следующего полугодия вырос с 53,1 до 60,7 по всем ключевым метрикам. Котируемые компании фиксируют более умеренный рост, прежде всего в блоках продаж и инвестиций. Тем не менее на ближайшие шесть месяцев индекс ожиданий среди публичных девелоперов поднимется до 66,7.
Главное
Ограниченность предложения в ключевых локациях Пхукета — участках с доступом к воде и близостью к природоохранным территориям — формирует новый вектор рыночной конкуренции. Эти активы системно выводятся из открытого обращения, консолидируясь в портфелях крупнейших игроков, что способствует росту их стратегической стоимости.
Ужесточение регуляторной среды — ограничения по высотности, уклону местности и удалённости от побережья — трансформирует девелоперские модели в сторону интенсивной застройки и оптимизации существующих территорий. В фокусе — вертикальное развитие, редевелопмент и комплексное освоение ранее недооценённых зон.
Профили ведущих игроков иллюстрируют отчасти полярные, но дополняющие друг друга стратегии:
Читайте первую и вторую части исследования:
Урбанизация Пхукета: миллионы туристов в обмен на километры лесов
Почва для размышлений: как девелопмент Пхукета реагирует на дефицит земли